Από τη διάταξη του άρθρου 997 ΑΚ που αναφέρεται στην προστασία του κατόχου και ορίζει ότι: “Σε περίπτωση παράνομης διατάραξης της νομής πράγματος ή δικαιώματος ή αποβολής απ` αυτήν έχει κατά τρίτων τις αγωγές της νομής και εκείνος που απέκτησε την κατοχή του πράγματος ή του δικαιώματος από το νομέα ως μισθωτής ή θεματοφύλακας ή με άλλη παρόμοια σχέση”, προκύπτει ότι για την προστασία του κατόχου έναντι τρίτων απαιτείται να έχει αποκτήσει αυτός την κατοχή του πράγματος από το νομέα, ήτοι με παράδοση με τη βούληση του νομέα, δυνάμει ορισμένης μεταξύ τους ενοχικής σχέσης η οποία απαιτείται να είναι έγκυρη και ισχυρή. Τέτοια σχέση, ενόψει του ότι το άρθρο 997 ΑΚ αναφέρει ενδεικτικά τη μίσθωση και παρακαταθήκη, μπορεί να θεωρηθεί και η σύμβαση μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου, με την οποία ο τελευταίος αναλαμβάνει, αντί της συμφωνηθείσας αντιπαροχής, να ανεγείρει σε οικόπεδο του πρώτου οικοδομή και στη οποία σύμβαση, ο οικοπεδούχος υπόσχεται να μεταβιβάσει κατά κυριότητα ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, ορισμένα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου του προς τον εργολάβο, ή τον απ` αυτόν υποδειχθησόμενο τρίτο[1].

Προσέτι, από τις διατάξεις των άρθρων 410, 411, 513 επ., 681 επ. και 974 επ. του ΑΚ προκύπτει ότι η σύμβαση μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου με την οποία ο τελευταίος αναλαμβάνει να ανεγείρει, κατά το σύστημα της αντιπαροχής, πολυώροφη οικοδομή σε οικόπεδο του πρώτου, ο οποίος υπόσχεται ότι, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών, θα μεταβιβάσει προς τον εργολάβο ή τον τρίτο που θα υποδείξει αυτός ως αγοραστή διαιρετού χώρου (συνήθως με προσύμφωνο), είναι μη γνήσια σύμβαση υπέρ τρίτου, κατά την οποία ο εργολάβος και μόνον αυτός δικαιούται να ζητήσει από τον υποσχεθέντα (οικοπεδούχο) την εκπλήρωση της παροχής στον τρίτο (αγοραστή διαμερίσματος). Συνεπώς ο τρίτος δεν έχει ευθεία απαίτηση κατά του υποσχεθέντος, εκτός αν υπάρχει ρητή βούληση των συμβαλλομένων (οικοπεδούχου-εργολάβου) ή υπάρξει εκχώρηση της απαίτησης του εργολάβου κατά του οικοπεδούχου ή ο τρίτος ενασκήσει πλαγιαστικά τα δικαιώματα του εργολάβου, όταν αυτός αμελεί (ΟλΑΠ 350/1982, ΟλΑΠ 1237/1982).

Νομέας εξακολουθεί κατά τη διάρκεια της ανέγερσης της πολυώροφης οικοδομής να είναι ο οικοπεδούχος, στο όνομα του οποίου, βάσει της ως άνω ενοχικής σχέσης, ασκεί την κατοχή στο όλο ακίνητο ο εργολάβος, εκτός αν με νεότερη έστω άτυπη σύμβαση μεταβιβαστεί η νομή διαιρετού χώρου που περιέρχεται στον εργολάβο ως αντάλλαγμα, μαζί με τα αναλογούντα σ` αυτόν ποσοστά συννομής εξ αδιαιρέτου στο έδαφος, προς τον εργολάβο ή τον υποδεικνυόμενο παρ` αυτού τρίτο. Συνήθως η μεταβίβαση της νομής παρά των οικοπεδούχων γίνεται με το συμβόλαιο μεταβίβασης της κυριότητας, με την σύμπραξη και του οικοπεδούχου. Τα ανωτέρω ισχύουν σε κάθε περίπτωση που με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου, που περιέχει οριστική σύμβαση μόνο για την εργολαβία (κατασκευή της πολυώροφης οικοδομής), αναλαμβάνεται η υποχρέωση του οικοπεδούχου για μεταβίβαση, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών, κατά κυριότητα και νομή ορισμένων ποσοστών εξ αδιαιρέτου στο έδαφος μετά των συσταθησομένων συγκεκριμένων διαιρετών χώρων (διαμερισμάτων) προς τον εργολάβο ή τους τρίτους που αυτός θα υποδείξει[2].

Έτσι, κατά τη διάρκεια της ανέγερσης της πολυώροφης οικοδομής, νομέας εξακολουθεί να είναι ο οικοπεδούχος, στο όνομα του οποίου, με βάση την πιο πάνω ενοχική σχέση, ο εργολάβος ασκεί την κατοχή στο όλο ακίνητο (άρθ. 974, 980, 997 ΑΚ), και συνακόλουθα ο εργολάβος οικοδομών, ως κατασκευαστής πολυώροφης οικοδομής σε ξένο οικόπεδο κατά το σύστημα της αντιπαροχής είναι κάτοχος (ΑΠ 362/2021, ΑΠ 1792/2005)[3].

Αγγελική Λιγοψυχάκη, δικηγόρος

email: [email protected]

[1] Βλ. 864/2023 ΑΠ, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

[2] Βλ. 281/2021 ΑΠ και 362/2021 ΑΠ, δημοσιευμένες σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

[3] Βλ. 864/2023 ΑΠ, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ