Με το άρθρο 1183 ΑΚ ορίζεται ότι η προσωπική δουλεία της οίκησης συνίσταται στο εμπράγματο και αποκλειστικό δικαίωμα του δικαιούχου να χρησιμοποιεί ως κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμά της.

Η σύσταση της οίκησης μπορεί να γίνει:

1) με δικαιοπραξία εν ζωή, μονομερή ή με σύμβαση αιτιώδη. Για τη νομότυπη σύσταση της οίκησης με σύμβαση απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και εκείνου που αποκτά ότι για κάποια νόμιμη αιτία συνιστάται υπέρ του τελευταίου οίκηση, η συμφωνία δε αυτή πρέπει να υποβληθεί σε συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί. Ειδικότερα, η οίκηση λόγω δωρεάς ομοιάζει με την ενοχική σύμβαση του χρησιδανείου, με την οποία ο ένας από τους συμβαλλομένους παραχωρεί στον άλλο τη χρήση πράγματος χωρίς αντάλλαγμα και αυτός έχει την υποχρέωση να αποδώσει το πράγμα μετά τη λήξη της σύμβασης (άρθρο 810 Α.Κ.). Η σύμβαση αυτή είναι άτυπη, διαρκής, αιτιώδης, χαριστική και συνήθως παραδοτική, διαφέρει δε από την προσωπική δουλεία της οίκησης κυρίως, διότι ο χρησάμενος έχει τη δυνατότητα να παραχωρήσει τη χρήση σε τρίτο με την άδεια του χρήστη (άρθρο 815 Α.Κ.), δυνατότητα που αποκλείεται στην οίκηση.

 2) με δικαιοπραξία αιτία θανάτου και

3) με χρησικτησία (τακτική και έκτακτη), για την οποία εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις που αναφέρονται στην κτήση κυριότητας ακινήτου με χρησικτησία (άρθρα 1041-1055 Α.Κ.). Ειδικότερα, όπως προκύπτει από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1187, 1143, 975, 1041, 1045 Α.Κ., για τη σύσταση της οίκησης απαιτείται για μεν την τακτική χρησικτησία: α) οικοδομή ή διαμέρισμα δεκτικό χρησικτησίας, β) οιονεί νομή, που συνίσταται στη μερική φυσική εξουσίαση του αντικειμένου της οίκησης με διάνοια δικαιούχου οίκησης, γ) καλή πίστη, δ) νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος και ε) δεκαετής διάρκεια της οιονεί νομής, για δε την έκτακτη χρησικτησία : α) οικοδομή ή διαμέρισμα δεκτικό χρησικτησίας, β) οιονεί νομή οίκησης και γ) εικοσαετής διάρκεια της οιονεί νομής.

Περαιτέρω, όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 1187, 1161, 1183 Α.Κ., ο κύριος της οικοδομής ή του διαμερίσματος, μετά τη λήξη ή την απόσβεση της οίκησης, μπορεί να ζητήσει την απόδοσή τους σε αυτόν, ασκώντας διεκδικητική αγωγή (άρθρο 1094 Α.Κ.), αναγκαία στοιχεία της οποίας είναι: α) η κυριότητα του ενάγοντος στην επίδικη οικοδομή ή το διαμέρισμα, β) το αντικείμενο της αγωγής (ακριβής περιγραφή της οικοδομής ή του διαμερίσματος), γ) το δικαίωμα οίκησης του εναγομένου και ο τρόπος σύστασής του, δ) η λήξη ή η απόσβεση της οίκησης, η οποία επέρχεται, μεταξύ άλλων, με το θάνατο του δικαιούχου, με σύμβαση μεταξύ του δικαιούχου και του κυρίου, με την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου κλπ, ε) η αξία του αντικειμένου και στ) αίτημα απόδοσης της οικοδομής ή του διαμερίσματος στον ενάγοντα ή και για καταβολή ορισμένου ποσού λόγω αποζημίωσης. Η αξίωση του ενάγοντος στο πλαίσιο της διεκδικητικής αγωγής υπόκειται στη γενική εικοσαετή παραγραφή (άρθρο 249 Α.Κ.), ο χρόνος της οποίας, σε περίπτωση που προϋπάρχει ορισμένη έννομη σχέση (π.χ. χρησιδάνειο, οίκηση κλπ), δυνάμει της οποίας ο εναγόμενος νέμεται ή κατέχει το πράγμα, δεν αρχίζει πριν από τη λύση της σχέσης (Α.Π. 1289/2002), εκτός αν η αντιποίηση της νομής λάβει χώρα εν γνώσει του κυρίου πριν από τη λύση αυτή. [1]

Άννα Ρεγκούτα, Δικηγόρος

e-mail: [email protected]

[1] βλ. ΑΠ 764/2016