Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 158, 159, 166, 180, 369 και 1033 ΑΚ προκύπτει ότι για την κατάρτιση του προσυμφώνου, για την πώληση και μεταβίβαση της κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, πρέπει να τηρηθεί ο συστατικός τύπος του συμβολαιογραφικού εγγράφου, στον οποίο υπόκειται η σκοπούμενη οριστική τυπική σύμβαση, και η μη τήρηση του οποίου καθιστά το προσύμφωνο ex lege και ipso iure άκυρο, με αποτέλεσμα να θεωρείται ως μη γενόμενο (βλ. Β. Βαθρακοκοίλη, ΕΡΝΟΜΑΚ, τόμος Α`. 2001, άρθρο 166 ΑΚ, σελ. 685 επ.). Επιπρόσθετα, αν σε εκτέλεση άκυρου κατά τα ανωτέρω προσυμφώνου καταβλήθηκε ολόκληρο ή μέρος του προσυμφωνηθέντος τιμήματος, η καταβολή αυτή επάγεται πλουτισμό του πωλητή χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία του αγοραστή, για τη μέλλουσα και μη επακολουθήσασα αιτία της συντάξεως του οριστικού συμβολαίου, οπότε το τίμημα αυτό δύναται να αναζητηθεί κατά τις διατάξεις των άρθρων 904 επ. ΑΚ περί αδικαιολογήτου πλουτισμού (βλ. ΑΠ 1709/2013, ΑΠ 653/2011, ΕφΠειρ. 258/2016, ΜΠρΠατρ 510/2017, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ») .
Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 402 ΑΚ προκύπτει ότι κατά την κατάρτιση της συμβάσεως μπορεί να δοθεί αρραβώνας. Η εν λόγω διάταξη ρυθμίζει τον αρραβώνα, ο οποίος δίδεται κατά την κατάρτιση της κυρίας συμβάσεως και όχι τον διδόμενο προ της καταρτίσεως της κυρίας συμβάσεως. Υπό το πρίσμα της διακρίσεως αυτής έγκυρα μπορεί να δοθεί αρραβώνας κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου, το οποίο, κατά τα ανωτέρω αναφερόμενα, θεωρείται τελεία σύμβαση. Στην περίπτωση αυτή, αυτός που δίδει τον αρραβώνα εν αρνήσει του άλλου προς σύμπραξη για την κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως δικαιούται, είτε να αξιώσει την επιστροφή διπλάσιου του δοθέντος αρραβώνας (ΑΚ 403), αν είναι δότης, ή να αρκεσθεί σ`αυτόν, αν είναι λήπτης. Η αρραβωνική σύμβαση, ως παρεπομένη της κυρίας συμβάσεως, υποβάλλεται στον ίδιο συστατικό τύπο, ο οποίος προβλέπεται για την κύρια σύμβαση. Επομένως, προκειμένου περί προσυμφώνου με αντικείμενο την ανάληψη υποχρεώσεως προς μεταβίβαση εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου, η περί αρραβώνος σύμβαση πρέπει να περιληφθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369, 1033, 164 και 166 ΑΚ, διαφορετικά αυτή είναι άκυρη (βλ. ΑΠ 1500/2008, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) και το δοθέν αναζητείται κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, καθ`όσον ο λήπτης κατέστη πλουσιότερος χωρίς νόμιμη αιτία (βλ. ΑΠ 1186/2019, ΤΝΠ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ») .
Κατά τη διάταξη του άρθρου 904 ΑΚ, όποιος έγινε πλουσιότερος χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή με ζημία άλλου, έχει υποχρέωση να αποδώσει την ωφέλεια. Από την εν λόγω διάταξη, προκύπτει ότι οι προϋποθέσεις της αξιώσεως του αδικαιολογήτου πλουτισμού είναι α) ο πλουτισμός του υπόχρεου, β) η επέλευση του πλουτισμού από την περιουσία η με ζημία του άλλου, γ) η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ πλουτισμού και ζημίας και δ) η έλλειψη νόμιμης αιτίας. Ως εκ τούτου, στοιχείο του πραγματικού κάθε απαίτησης αδικαιολόγητου πλουτισμού είναι, εκτός των άλλων, και η ανυπαρξία ή η ελαττωματικότητα της αιτίας, βάσει της οποίας έγινε η περιουσιακή μετακίνηση και επήλθε ο πλουτισμός του λήπτη. Τέτοια έλλειψη υπάρχει, μεταξύ άλλων, και όταν η αιτία της παροχής είναι παράνομη εξαιτίας απαγορευτικής διάταξης νόμου. Τούτο συμβαίνει και στην περίπτωση παροχής, που γίνεται στα πλαίσια της εκτέλεσης σύμβασης, για την οποία ο νόμος απαιτεί την τήρηση ορισμένου τύπου και ο τύπος αυτός δεν τηρήθηκε. Στην περίπτωση δε αυτή, η σύμβαση θεωρείται ως μη γενόμενη και επομένως, δεν υπάρχει νόμιμη αιτία, που να δικαιολογεί διατήρηση της παροχής στο λήπτη, εφόσον η βούληση του δότη, που εκδηλώθηκε άτυπα, δεν αναγνωρίζεται από το νόμο. Κατά συνέπεια, η προκαταβολή τιμήματος σε εκτέλεση προσυμφώνου αγοράς ακινήτου, για το οποίο δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, συνιστά χωρίς νόμιμη αιτία πλουτισμό του πωλητή από την περιουσία του αγοραστή και, ως εκ τούτου, γεννάται υποχρέωση προς απόδοσή του (ΕφΠατρ 560/2008, ΕφΔωδ 54/2007, ΜΠΡ Καστοριάς 87/2026 ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»).
Βασιλική Φλωκατούλα, δικηγόρος