Από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1 ,4 παρ. 1, 5, 13 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθ. 54 του ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι επί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους (οριζόντιας ιδιοκτησίας), δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατά ανάλογη μερίδα επί του εδάφους και των μερών της οικοδομής που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες, όμως, δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του «ορόφου» και «διαμερίσματος ορόφου».

Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από τον σκοπό τους, που, όπως προκύπτει και από την εισηγητική έκθεση του Ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ’ ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα από την κοινή πείρα και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας, συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση. Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από τον νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθ. 1002 εδάφ. β΄ ΑΚ και 1 παρ. 2 Ν. 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Επομένως, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθ. 201 ΑΚ).

Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθ. 1002 ΑΚ και 1 του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα «superficies solo cedit» που έχει περιληφθεί στο άρθ. 1001 εδάφ. α΄ ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με τον συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από τον νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι’ αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.

Εξάλλου, κατά το άρθ. 3 παρ. 1 και 5 του Ν. 3741/1929, προκύπτει ότι το εμπράγματο δικαίωμα καθενός από τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων δεν περιορίζεται μόνο επί της διαιρεμένης (χωριστής) ιδιοκτησίας του, αλλά επεκτείνεται εξ αδιαιρέτου και επί των κοινόκτητων μερών της οικοδομής. Από το δικαίωμα αυτό του ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας απορρέουν και αξιώσεις του για παράλειψη ή εκτέλεση ενεργειών από άλλο συνιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας ή τρίτο, όταν παραβλάπτεται το δικαίωμα αυτό της χρήσης (ΑΠ 464/2006, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, αν ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας προσβάλλεται από συνιδιοκτήτη ή τρίτο στις εξουσίες του που απορρέουν από τη συγκυριότητά του στα κοινόκτητα μέρη, έχει εναντίον του προσβολέα, όσον αφορά την έκταση της ιδανικής του μερίδας, την προστασία που έχει σε ανάλογη περίπτωση ο συγκύριος, δηλαδή τη διεκδικητική αγωγή στην περίπτωση της αποβολής του, την αρνητική αγωγή στην περίπτωση της προσβολής με άλλον τρόπο εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος και την αναγνωριστική αγωγή στην περίπτωση της αμφισβήτησης (ΑΠ 115/2003 ΕλλΔνη 2003, σ. 494, ΕφΠατρ 1165/2006 ΑχΝομ 2007, σ. 690).

Ειδικότερα, κατά τη διάταξη του άρθ. 1108 παρ. 1 εδάφ. α΄ ΑΚ, αν η κυριότητα προσβάλλεται με άλλον τρόπο, εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση, ο κύριος του πράγματος δικαιούται να απαιτήσει από εκείνον που προσέβαλε την κυριότητα, να άρει την προσβολή και να την παραλείπει στο μέλλον. Από τη διάταξη αυτή, προκύπτει ότι η αρνητική αγωγή, της οποίας βάση είναι η κυριότητα του ενάγοντος επί του πράγματος και η προσβολή της με πράξεις διατάραξης ή επέμβασης, ασκείται στην περίπτωση μερικής και όχι ολικής προσβολής της κυριότητας, δηλαδή όταν ο κύριος διαταράσσεται στη νομή του, που ασκεί επί του πράγματος και όχι όταν προσβάλλεται με άλλον τρόπο, όπως με την αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος, οπότε προστατεύεται με τη διεκδικητική αγωγή κατά αυτού που κατέχει το πράγμα.

Διατάραξη της κυριότητας (ή συγκυριότητας) αποτελεί κάθε έμπρακτη εναντίωση στο θετικό ή αποθετικό περιεχόμενο της κυριότητας, δηλαδή όταν ο εναγόμενος ενεργεί στο πράγμα πράξεις, τις οποίες μόνον ο κύριος δικαιούται να ενεργήσει ή όταν εμποδίζει τον κύριο να ενεργήσει στο δικό του πράγμα, η, δε, διατάραξη αυτή έχει ως συνέπεια τη μη ελεύθερη και ανενόχλητη χρησιμοποίηση, εκμετάλλευση και απόλαυση ορισμένων μόνον εξουσιών από την κυριότητα επί του πράγματος (ΑΠ Ολ 4/2016, ΑΠ 1792/2009, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1633/2009, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1026/2006, ΝοΒ 2008, σ. 618, ΑΠ 399/2006, ΕλλΔνη 2006, σ. 828, ΕφΑΘ 913/2010. Αρμ 2011, σ. 1316, ΕφΘεσ 913/2010, Αρμ 2011, σ. 1316).

Προσέτι, αν οι διάδικοι δεν είναι όλοι ιδιοκτήτες, αλλά εκείνος που τους ενοχλεί στην άσκηση των νομίμων δικαιωμάτων τους είναι τρίτος, η διαφορά δεν εισάγεται στο Μονομελές Πρωτοδικείο του άρθ. 17 παρ. 2 ΚΠολΔ, αλλά δικάζεται στο αρμόδιο δικαστήριο της τακτικής διαδικασίας, έχοντας τον χαρακτήρα της αρνητικής αγωγής (ΑΚ 1108) ή της αγωγής διατάραξης της νομής. Σε αυτήν την περίπτωση η αγωγή πρέπει, σύμφωνα με το άρθ. 220 ΚΠολΔ, να εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων, διότι αλλιώς είναι απαράδεκτη (βλ. Λ. Βαρυμποπιώτη, Η κατ’ όροφον ιδιοκτησία, άρθρο 4, Κ. Παπαδόπουλο, Αγωγές Εμπραγμάτου Δικαίου, τόμος Β΄, έκδ. 1992, σ. 288, Φ. Τσετσέκο, Η χωριστή ιδιοκτησία, έκδ. 1994, σ. 300, ΕφΘεσ 2295/1996, Αρμ 1996, σ. 1095, ειδικά ως προς την εγγραφή στα βιβλία διεκδικήσεων κατ’ άρθρο 220 ΚΠολΔ βλ. ΑΠ 491/2009, ΝοΒ 2009, σ. 1702 = ΧρΙΔ 2010, σ. 125, ΑΠ 1290/2002 ΝοΒ 2003, σ. 1024 = ΕλλΔνη 2002, σ. 1613, ΕφΠειρ 331/2020, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Αγγελική Πολυδώρου, δικηγόρος

e-mail: [email protected]