Προϋποθέσεις περιορισμού εγγραφής υποθήκης

Η διάταξη του άρθρου 1281 ΑΚ ορίζει ότι η υποθήκη συνιστά αδιαίρετο δικαίωμα. Έκφανση του αδιαίρετου χαρακτήρα της υποθήκης αποτελεί και το γεγονός ότι μεταβολές στο ενυπόθηκο ακίνητο (π.χ. διαίρεσή του, πρβλ. σχετικά ΑΠ 454/2000 ΧρΙΔ 2001. 327) ή στην ασφαλιζόμενη απαίτηση (π.χ. μερική απόσβεση, πρβλ. σχετικά ΑΠ 560/2006 ΝοΒ 2006. 1707) δεν επιδρούν στο δικαίωμα της υποθήκης, το οποίο δεν μειώνεται και δεν διαιρείται, αλλά εξακολουθεί να εκτείνεται σε όλο το αρχικό αντικείμενό του. Το αυτό γίνεται δεκτό και στην περίπτωση παραχώρησης της, προβλεπόμενης από τα άρθρα 1264 και 1270 ΑΚ, πολλαπλής υποθήκης, η οποία υφίσταται όταν για την ίδια απαίτηση έχουν εγγράφει συγχρόνως υποθήκες ή προσημειώσεις υποθηκών σε περισσότερα ακίνητα. Στην περίπτωση αυτή ναι μεν καθεμία από τις περισσότερες υποθήκες ή προσημειώσεις είναι κατ’ αρχήν ανεξάρτητη από τις λοιπές, πλην όμως όλες τις συνδέει το γεγονός ότι ασφαλίζουν την ίδια απαίτηση. Έτσι, μέχρι την ολοσχερή εξόφληση της ασφαλισμένης με αυτές απαιτήσεως εξακολουθεί η υπεγγυότητα καθενός ακινήτου και κανένα από αυτά δεν ελευθερώνεται από τη μερική εξόφληση που τυχόν θα επακολουθήσει (ΟλΑΠ 15/2012 ΧρΙΔ 2013. 106). Μάλιστα, δεν εξετάζεται αν η υποθήκη ενεγράφη από την αρχή σε όλα τα ακίνητα ή σε μερικά από αυτά, ή αν η εγγραφή έλαβε χώρα σε μεταγενέστερο χρόνο. Αρκεί μόνο η υποθήκη να έχει εγγράφει σε όλα τα ακίνητα για μία συγκεκριμένη απαίτηση.

Από την άλλη πλευρά, το άρθρο 1270 ΑΚ δίνει στον οφειλέτη το δικαίωμα να ζητήσει τον περιορισμό της πολλαπλής υποθήκης σε λιγότερα ακίνητα από αυτά επί των οποίων είχε αρχικά εγγράφει, εφόσον τίτλος για την εγγραφή ήταν ο νόμος ή δικαστική απόφαση και η απαίτηση του δανειστή μπορεί να εξασφαλιστεί επαρκώς με υποθήκη και σε λιγότερα ακίνητα. Η διάταξη του άρθρου 1270 ΑΚ παριστά μια απόκλιση από τον αδιαίρετο χαρακτήρα της υποθήκης καθώς, παρά το γεγονός ότι η υποθήκη δεν διαιρείται και δεν περιορίζεται μέχρι την ολική απόσβεση της ασφαλιζόμενης απαίτησης (ή τη συνδρομή κάποιου άλλου λόγου απόσβεσης της υποθήκης), προβλέπει τη δυνατότητα περιορισμού της, υπό συγκεκριμένες βέβαια προϋποθέσεις.

Το σχετικό δικαίωμα είναι διαπλαστικό, καθώς η εξουσία του κυρίου των ενυπόθηκων δεν κατευθύνεται απλά στο τυπικό γεγονός εξάλειψης της υποθήκης. Απεναντίας, ο περιορισμός της υποθήκης στο προσήκον μέτρο περιλαμβάνει και την απόσβεση του ουσιαστικού δικαιώματος της υποθήκης, στο μέτρο που κρίνεται περιττό για την εξασφάλιση του δανειστή. Επομένως, περιεχόμενο του δικαιώματος του κυρίου των ενυπόθηκων είναι μια μονομερής επενέργεια σε έννομη σχέση ουσιαστικού δικαίου, η οποία όμως προϋποθέτει και τη σχετική δικαστική κρίση (Ε. Ρίζος, «Ο περιορισμός της πολλαπλής υποθήκης στο αναγκαίο για την εξασφάλιση του δανειστή μέτρο, κατ’ αναλογία της ΑΚ 1270», ΕπισκΕμπΔ 2015. 43-68, σ. 58).

Επιπροσθέτως, το, κατά τα ανωτέρω, δικαίωμα έχει κάθε υποθηκικός οφειλέτης, δηλαδή και αυτός που απέκτησε τα ενυπόθηκα ακίνητα μετά την εγγραφή της υποθήκης (Α. Γεωργιάδης, Εμπράγματο δίκαιο, Σάκκουλας, 2010, σ. 1039). Ωστόσο, προϋποθέτει, κατά τη ρητή και σαφή διατύπωση του άρθρου 1270 ΑΚ, ότι τα περισσότερα ακίνητα ανήκουν στον ίδιο οφειλέτη, του οποίου η ακίνητη περιουσία δεσμεύεται υπέρμετρα και δεν έχει εφαρμογή όταν την κυριότητα επί των ενυπόθηκων αποκτούν περισσότερα πρόσωπα, κατόπιν μεταβίβασης ορισμένου ή ορισμένων από αυτά μετά την εγγραφή (ΑΠ 683/1970 ΝοΒ 1971. 429, Χελιδόνης, σε: Α. Γεωργιάδη, ΣΕΑΚ, τόμος II, ανάλυση άρθρων 1268 – 1271, σ. 515, υπό τον αρ. 15 και Ρίζος, ό.π., σ. 63-64), ακόμα και όταν ο οφειλέτης μεταβιβάζει ορισμένα ενυπόθηκα σε ένα πρόσωπο και κρατά την κυριότητα των υπόλοιπων (Κρητικός, σε Γεωργιάδη – Σταθόπουλου, ανάλυση άρθρου 1270, σ. 476, υπό τον αρ. 5). Σε διαφορετική περίπτωση, ο περιορισμός της υποθήκης στο ένα ή σε κάποια από τα ενυπόθηκα θα είχε ως αποτέλεσμα να απαλλαγεί από το βάρος ο κύριος του ελευθερούμενου ακινήτου και να εξακολουθεί να φέρει αυτό ο κύριος των υπολοίπων ενυπόθηκων ακινήτων, ενώ τέτοια εξουσία προτίμησης δεν παρέχεται στο δικαστήριο κατά την έννοια της παραπάνω διατάξεως (ΑΠ 683/1970 ό.π., ΜΠρΤρικ 114/2017 Νόμος), ώστε να προηγείται κάποιος από τους κυρίους των ενυπόθηκων και να δικαιούται αυτός πρώτος να απαλλάξει το ακίνητό του από την υποθήκη που το βαρύνει. Ως εκ τούτου, σε περίπτωση κατά την οποία περισσότερα πρόσωπα έχουν αποκτήσει την κυριότητα επί των ενυπόθηκων, κατόπιν μεταβίβασης ορισμένου ή ορισμένων από αυτά μετά την εγγραφή της πολλαπλής υποθήκης, ο περιορισμός της τελευταίας δεν μπορεί να γίνει με εφαρμογή του άρθρου 1270 ΑΚ, αλλά μόνο κατόπιν συμφωνίας των μερών ή παραίτησης του δανειστή από το δικαίωμα υποθήκης ως προς ορισμένα από τα ακίνητα (Βλ. 132/2018 ΠΠΡ ΛΑΡ, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

 

Αγγελική Λιγοψυχάκη, δικηγόρος

Email: [email protected]

Πηγή άρθρου