Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1257, 1258, 1265, 1268, 1291, 1292, 1297, 1295 ΑΚ, 977 παρ. 2, 993 παρ. 1 εδάφ. β΄ και 1007 παρ. 1 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι το δικαίωμα υποθήκης παρέχει στον ενυπόθηκο δανειστή, παράλληλα με την ενοχική αγωγή κατά του προσωπικού οφειλέτη του, και εμπράγματη αγωγή στην οποία υπόκειται και ο τρίτος κύριος που παραχώρησε την υποθήκη, καθώς και κάθε τρίτος που απέκτησε κυριότητα μετά την εγγραφή της υποθήκης ή που νέμεται με νόμιμο τίτλο το ενυπόθηκο ακίνητο (ΑΠ 1093/2013). Η ενυπόθηκη απαίτηση ασφαλίζεται υπό την έννοια όχι ότι ο δανειστής λαμβάνει και ενσωματώνει στην περιουσία του το υπέγγυο ακίνητο, αλλά ότι ικανοποιείται προνομιακώς έναντι των εγχειρογράφων και των χρονικώς επομένων ενυπόθηκων πιστωτών από το τίμημα που επιτυγχάνεται κατά την αναγκαστική εκποίηση αυτού, δηλαδή με τον πλειστηριασμό, υποκαθίσταται στη θέση του υπεγγύου πράγματος η χρηματική του αξία, και, ακριβέστερα, το επιτυγχανόμενο τίμημα (ΑΠ 1543/2007).
Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 1276, 1277, 1278 ΑΚ και 28 παρ. 2 ΕισΝΚΠολΔ, προκύπτει ότι η προσημείωση υποθήκης αποτελεί εμπράγματο δικαίωμα υποθήκης υπό αναβλητική αίρεση, που πληρούται με την τελεσίδικη επιδίκαση της απαιτήσεως με αναδρομικά αποτελέσματα από την ημέρα της εγγραφής της προσημείωσης, και ότι η πλήρωση της αίρεσης δεν εμποδίζεται από το ότι το ακίνητο, στο οποίο έχει εγγράφει η προσημείωση, περιήλθε στην κυριότητα άλλου (ΑΠ 1093/2013, ΑΠ 31/2009). Ενόψει αυτού, η ως άνω εμπράγματη υποθηκική αγωγή, δηλαδή η αξίωση για αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος του ενυπόθηκου ακινήτου μπορεί να ασκηθεί όχι μόνο από τον ενυπόθηκο δανειστή αλλά και από τον προσημειούχο. Η δυνατότητα αυτή της έγερσης της ως άνω εμπράγματης αγωγής και από τον προσημειούχο, ο οποίος έχει τίτλο εκτελεστό για την αξίωση υπέρ της οποίας εγγράφηκε προσημείωση υποθήκης, παρέχεται από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 993 παρ. 1 εδάφ. β΄ ΚΠολΔ και 41 ΕισΝΚΠολΔ (ΑΠ 1093/2013).
Συνεπώς, ο προσημειούχος αποκτά ταυτόσημη ασφάλεια προς εκείνη του ενυπόθηκου δανειστή, εφόσον πληρωθούν οι δύο (2) αιρέσεις υπό τις οποίες τελεί η προσημείωση, ήτοι η τελεσίδικη επιδίκαση της ουσιαστικής απαίτησης και η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη. Έτσι, μετά την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης που ασφαλίζεται με την προσημείωση, η τελευταία τρέπεται σε υποθήκη και ανατρέχει στον χρόνο εγγραφής της προσημείωσης και θεωρείται σαν να έχει εγγραφεί από τότε.
Σε περίπτωση, δε, που το υπέγγυο ακίνητο εκποιείται αναγκαστικώς πριν την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, τούτο μετουσιώνεται σε χρηματική αξία έναντι των δανειστών και του οφειλέτη, οπότε ο προσημειούχος δανειστής κατατάσσεται στο πλειστηρίασμα «τυχαίως», ήτοι προσωρινώς μέχρι να κριθεί τελεσίδικα η ουσιαστική βασιμότητα της ασφαλιζόμενης απαίτησής του και, πάντως, προνομιακώς, με την έννοια ότι η κατάταξή του θα λάβει την τάξη και τη σειρά που θα ελάμβανε, αν αντί της προσημείωσης είχε εγγράφει υπέρ αυτού από την αρχή υποθήκη (ΑΠ 50/2021 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Τέλος, να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1323 ΑΚ: «Απόσβεση της προσημείωσης επέρχεται από τους λόγους που ισχύουν και για την υποθήκη, καθώς και: 1. με την ανάκληση της απόφασης που διέταξε την προσημείωση, 2. αν μέσα σε ενενήντα ημέρες από την τελεσίδικη απόφαση που επιδικάζει την απαίτηση δεν τράπηκε σε υποθήκη». Αν η προσημείωση έχει εγγράφει με διαταγή πληρωμής (724 παρ. 1 ΚΠολΔ), η προθεσμία των ενενήντα (90) ημερών αρχίζει όταν περάσει άπρακτη η προθεσμία ανακοπής ή από την τελεσιδικία της απόφασης που απέρριψε την ανακοπή (ίδετε σχετ. ΜΠρΘεσ/νίκης 6282/2022 και ΕφΛαρ 263/2002 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Αγγελική Πολυδώρου, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr