Σύμφωνα με το άρθρο 4 §1 του ν. 3741/1929, επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες να κανονίσουν με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, καθορίσουν γενικές συνελεύσεις και δώσουν σε καθορισμένη πλειοψηφία το δικαίωμα να λαμβάνει, για το κοινό συμφέρον, κάθε απόφαση σχετική με τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών του ακινήτου. Εξάλλου, στο άρθρο 13 §1 του ίδιου νόμου ορίζεται ότι κάθε σύμβαση που κανονίζει ή μεταβάλει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στο βιβλίο μεταγραφών. Τέλος, στο άρθρο 9 του ν. 1562/1985 ορίζεται ότι με αίτηση της πλειοψηφίας τουλάχιστον 65% των συγκυρίων μπορεί να επιτραπεί από το Δικαστήριο η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του Κανονισμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις, που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας. Από το συνδυασμό των διατάξεων των παραπάνω νόμων, ο πρώτος των οποίων εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ), προκύπτει ότι, η τροποποίηση της πράξης συστάσεως της οροφοκτησίας και του Κανονισμού της πολυκατοικίας μπορεί να γίνει α) με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί το συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί, β) με δικαστική απόφαση, όταν το ζητήσουν συγκύριοι, που αντιπροσωπεύουν το 65% και γ) με απόφαση της Γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, που λαμβάνεται με πλειοψηφία, εάν προβλέπεται τέτοια δυνατότητα από τον Κανονισμό. Ειδικότερα, αναφορικά με την τελευταία αυτή περίπτωση, είναι δυνατή η ανάθεση με τον Κανονισμό στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών, του δικαιώματος τροποποιήσεως συγκεκριμένων όρων του Κανονισμού, υπό ορισμένες προϋποθέσεις και με καθορισμένη πλειοψηφία. Στην περίπτωση αυτή, κι αν ακόμη η ανάθεση που γίνεται από τον Κανονισμό είναι απεριόριστη, η τροποποίηση από την πλειοψηφία δεν μπορεί να θίγει δικαιώματα των (μειοψηφούντων) συνιδιοκτητών που υφίστανται από το νόμο, τη σύσταση της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό, διότι το άρθρο 4 §1 του ν. 3741/1929, ρητώς, περιορίζει τα δικαιώματα που η παμψηφία μπορεί να εκχωρήσει σε ορισμένη πλειοψηφία, μόνο σε αποφάσεις που αφορούν τη συντήρηση, βελτίωση ή χρήση των κοινών μερών και οι οποίες λαμβάνονται για το κοινό συμφέρον. Έτσι, δεν επιτρέπεται να τροποποιηθούν με πλειοψηφία των συνιδιοκτητών τα ποσοστά συμμετοχής χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες, ούτε η απαλλαγή ορισμένων ιδιοκτησιών από τέτοιες δαπάνες, ούτε να τεθούν περιορισμοί στη χρήση χωριστών ιδιοκτησιών, αλλά για τις περιπτώσεις αυτές απαιτείται απόφαση του συνόλου των συνιδιοκτητών.

Χριστίνα Γεωργούλα,

ασκούμενη δικηγόρος, email: [email protected]