Ποιες διαφορές αποτελούν διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, 1, 2 § 1, 4 § 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ (άρθ. 54 ΕισΝΑΚ), συνάγεται ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία ιδρύεται, κυρίως μεν, χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως κατ` ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατ` ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές, η στέγη κ.λπ.

Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών γίνεται, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών κατά τα άρθρα 4 § 1, 5 και 13 του άνω ν. 3741/1929. Αν, όμως, δεν ορίζεται τίποτε από την ως άνω δικαιοπραξία, ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις ανωτέρω διατάξεις (ΟλΑΠ 7/1992 ΕλΔ 33, 751, ΑΠ 306/2004 ΕλΔ 45, 1425, ΑΠ 1633/2003 ΕλΔ 45, 791, ΑΠ 922/1998 ΕλΔ 39, 160).

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 3 παρ.1 και 5 του Ν.3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι το εμπράγματο δικαίωμα καθενός από τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων δεν περιορίζεται μόνο επί της διαιρεμένης (χωριστής) ιδιοκτησίας του, αλλά επεκτείνεται εξ αδιαιρέτου επί των κοινόκτητων μερών της οικοδομής. Από το δικαίωμα αυτό του ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας απορρέουν και αξιώσεις του για παράλειψη ή εκτέλεση ενεργειών από άλλο συνιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδιαίτερα όταν αυτός κάνει χρήση της διαιρεμένης ιδιοκτησίας ή προβαίνει σε ενέργειες στη δική του ιδιοκτησία κατά τρόπο που υπερβαίνει τα νόμιμα όρια και αντιβαίνει στο νόμο ή στους περιορισμούς που έχουν συμφωνηθεί με συστατική πράξη. Οι διενέξεις μεταξύ των συνιδιοκτητών, που απορρέουν από τη σχέση της οροφοκτησίας, υπάγονται, σύμφωνα με το άρθρο 17 ΚΠολΔ, στην υλική αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου, ανεξάρτητα από την αξία του αντικειμένου της διαφοράς και δικάζονται με τη διαδικασία των άρθρων 648 επ. του ΚΠολΔ.

Δεν αποτελούν, όμως, απλές διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων, υπαγόμενες στην προαναφερόμενη αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου, εκείνες που σχετίζονται με τα όρια της νομής ή της κυριότητας ή των άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων που πηγάζουν από τη σχέση οροφοκτησίας. Κατά συνέπεια, δεν υπάγεται στην προαναφερόμενη διαδικασία η αξίωση συνιδιοκτήτη, η οποία φέρει το χαρακτήρα αναγνωριστικής της κυριότητας αγωγής ή αρνητικής, και με την οποία επιδιώκεται η αναγνώριση της συγκυριότητας επί κοινόκτητου μέρους της οικοδομής ή η άρση της προσβολής αυτής (συγκυριότητας) που έγινε από άλλο συνιδιοκτήτη, εφόσον τα δικαιώματα αυτά αμφισβητούνται από τον τελευταίο (βλ. ΑΠ 1372/1997 ΕΔΠ 1998 σελ, 27, ΕφΑΘ 6533/1991 ΕλλΔ/νη 33.391).

Περαιτέρω, αν ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας προσβάλλεται από συνιδιοκτήτη στις εξουσίες του που απορρέουν από τη συγκυριότητα του στα κοινόκτητα μέρη, έχει εναντίον του προσβολέα, όσον αφορά την έκταση της ιδανικής του μερίδας, την προστασία που έχει σε ανάλογη περίπτωση ο συγκύριος, δηλαδή τη διεκδικητική αγωγή στην περίπτωση της αποβολής του, την αρνητική αγωγή στην περίπτωση της προσβολής με άλλο τρόπο εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος και την αναγνωριστική αγωγή στην περίπτωση της αμφισβήτησης (βλ. ΑΠ 115/2003 ΕλλΔ/νη 44.494, ΑΠ 1450/1983 ΝοΒ 32.1201, ΕφΠειρ 80/1996 ΕλλΔ/νη 37.1158). Με την αρνητική αγωγή μπορεί να σωρευτεί η αναγνωριστική αγωγή για την κυριότητα του ενάγοντος (Παπαδόπουλος: Αγωγές εμπράγματου δικαίου (1989) παρ. 155 αρ.4 σελ. 371). Τέλος, αναγνωριστική και η αρνητική αγωγή, που αφορούν ακίνητο, εγγράφονται στα βιβλία διεκδικήσεων (Απ. Γεωργιάδης:Εμπράγματο δίκαιο (1991) παρ. 62V 4 αρ. 29 σελ.630, Κεραμεύς-Κονδύλης-Νίκας: ΕρμΚΠολΔάρθρ. 220 αρ. 7 σελ. 476, Παπαδόπουλος: ό.π. παρ. 138 αρ. 5 σελ. 346-347 και παρ.155 αρ.10 σελ. 372,  ΟλΑΠ 35/2005 ΕπΔΠολ 2005, 10, Δνη 2005,1035,  ΕφΠατρ 1165/2006 ΑχΝομ 2007,690).[1]

Επομένως, στις ανωτέρω διατάξεις του άρθρου 17 ΚπολΔ, μεταξύ των ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων ορόφων οικοδομής, δεν εμπίπτει εκείνη, που έχει αντικείμενο την απόδοση στον ενάγοντα απ` αυτούς του, κατά την αγωγή του, ανήκοντος σ` αυτόν, ως μέρος του στην ίδια οικοδομή διαμερίσματός του, εξώστη της οικοδομής, τον οποίο νέμεται ή κατέχει ο εναγόμενος ιδιοκτήτης άλλου διαμερίσματος της ίδιας οικοδομής, ως μέρος του διαμερίσματός του, αφού η διαφορά αυτή δεν απορρέει από τη σχέση της οροφοκτησίας, γιατί δεν συνιστά διένεξη ως προς την χρήση του εξώστη, αλλά είναι απότοκος της αμφισβήτησης και προσβολής του προστατευόμενου από το άρθρο 1094 ΑΚ δικαιώματος κυριότητας του ενάγοντος στον εξώστη της οικοδομής.

Συνεπώς η διαφορά αυτή είναι εκδικαστέα κατά την τακτική διαδικασία και όχι την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 έως 667 ΚΠολΔ. Η εκδίκασή της όμως κατά την ειδική διαδικασία, ενόψει του ότι τα σφάλματα του δικαστηρίου, ως προς το είδος της τηρητέας διαδικασίας για την εκδίκαση της υπόθεσης πρέπει να μην αποβαίνουν σε βάρος των διαδίκων (Ολ. ΑΠ 5/1985), έχει ως επακόλουθο, η αναίρεση κατά της, επί της ανωτέρω αγωγής εκδιδόμενης τελεσίδικης απόφασης, να μην υπόκειται στην οριζόμενη από τη διάταξη του άρθρου 652 παρ. 1 ΚΠολΔ, προθεσμία των δεκαπέντε ημερών, αν ο δικαιούμενος στην άσκηση της αναίρεσης διαμένει στην Ελλάδα, αλλά σ` εκείνη των τριάντα ημερών, που ορίζεται, για το διάδικο αυτό από τη διάταξη του άρθρου 564 παρ. 1 του ΚΠολΔ.[2]

Επιπροσθέτως, μόνο η  επιδίωξη  της  άρσεως κατασκευάσματος κατά υπέρβαση των ορίων  της  συνιδιοικτησίας  από  τη συστατική  πράξη  της,  ή  άρσεως  προσθηκών ή άλλων ενεργειών επί της δίκης του ιδιοκτησίας από τον άλλο, υπάγονται στις διαφορές μεταξύ των συνιδιοκτητών που επιλύονται κατά την παραπάνω διαδικασία  του  άρθρου 17  ΚΠολΔ  (βλ. σχετ. ΑΠ 416/77 οπ. ΑΠ 418/77 ο.π. ΕΑ 4931/82 οπ.).[3]

Αγγελική Λιγοψυχάκη, ασκ. δικηγόρος

Email: [email protected]

[1] Βλ. σχετικά 512/2015 ΕΦ ΠΕΙΡ, 1165/2006 ΕΦ ΠΑΤΡ, δημοσιευμένες σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

[2] Βλ. 35/2005 ΑΠ, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

[3] Βλ. 6533/1991 ΕΦ ΑΘ, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

Πηγή άρθρου