Η σύσταση οροφοκτησίας εμπίπτει αναμφίβολα στην έννοια της σύστασης εμπράγματου δικαιώματος πάνω στο ακίνητο κατά το άρθρο 23 παρ. 1 ν 4014/2011, η οποία απαγορεύεται όταν σ’ αυτό υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές. Στο σκεπτικό της υπ’ αριθμ. 98/2021 απόφασης του Εφετείου Πειραιώς αναφέρονται τα κάτωθι για το θέμα αν απαιτείται ή όχι ο ιδιοκτήτης να προβεί σε τακτοποίηση τυχόν αυθαιρεσιών: «Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1002 ΑΚ, 1, 2 § 1, 3, 4 § 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ` ορόφους», που, κατά το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, διατηρήθηκαν σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα, προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής, η οποία υπάγεται στο καθεστώς του νόμου αυτού, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα με σύμβαση, που καταρτίζεται με την σύμπραξη όλων, διά συμβολαιογραφικού εγγράφου που μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαστικά αδιαίρετα (κοινά) μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες κατ` ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του ανωτέρω νόμου και του αστικού κώδικα. Στην περίπτωση αυτή οι κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί της κυριότητας έχουν το χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν και τους διαδόχους των εξαρχής συμβληθέντων ή εκείνων που προσχώρησαν μεταγενεστέρως στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό. Συνεπώς με τον κανονισμό εγκύρως καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των ανωτέρω πραγμάτων και πέραν των αναφερομένων στο άρθρο 3 του ανωτέρω νόμου (ΑΠ 881/2019 στην ΤΝΠ Νόμος). Εξ άλλου το κύρος της συστατικής της οροφοκτησίας πράξης δεν εξαρτάται από τη συμφωνία της προς τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις, οι οποίες εξυπηρετούν ειδικούς σκοπούς, όπως η στατική ασφάλεια, η υγιεινή κλπ., γι` αυτό και η παράβασή τους επισύρει μόνον τις προβλεπόμενες από τις διατάξεις αυτές κυρώσεις και όχι την ακυρότητα της αντίθετης μ’ αυτές συστατικής της οροφοκτησίας πράξης (ΟλΑΠ 583/1983, ΝοΒ 32, σελ. 65, ΑΠ 121/2003 στην ΤΝΠ Νόμος), εκτός αν ρητά προβλέπεται η ακυρότητά της (ΑΠ 1288/2011, ΑΠ 102/1994 στην ΤΝΠ Νόμος, ΕφΠειρ 76/2010, ΠειρΝομ 2011, σελ. 292).
Λαμπρινή Σταμέλου, δικηγόρος