Περιορισμοί στο δικαίωμα κυριότητας

Η διάταξη του άρθρου 1108 του ΑΚ ορίζει ότι «αν η κυριότητα προσβάλλεται με άλλο τρόπο εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος, ο κύριος δικαιούται να απαιτήσει από εκείνον που προσέβαλε την κυριότητα, να άρει την προσβολή και να την παραλείπει στο μέλλον. Δεν αποκλείεται περαιτέρω αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις για τις αδικοπραξίες. Το δικαίωμα της προηγούμενης παραγράφου δεν παρέχεται, αν εκείνος που έκανε την προσβολή ενέργησε δυνάμει δικαιώματος.». Η διάταξη αυτή συμπληρώνεται από το άρθρο 1000 του ΑΚ, κατά το οποίο ο κύριος του πράγματος μπορεί, εφόσον δεν προσκρούει στο νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων, να το διαθέτει κατ΄ αρέσκειαν και να αποκλείει κάθε ενέργεια άλλου πάνω σ΄ αυτό. Κατά την σαφή έννοια των διατάξεων αυτών: 1) Απαραίτητη προϋπόθεση για να πλήττεται (με άλλον τρόπο εκτός από την αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος) η κυριότητα, είναι να προκαλείται παράνομη διατάραξή της, δηλαδή παρεμπόδιση του κυρίου να ασκήσει την οικεία εξουσία του επί του πράγματος και 2) η εξουσία του κυρίου επί του πράγματος προσδιορίζεται (και συνεπώς περιορίζεται) μεταξύ άλλων και από νόμιμους περιορισμούς της που επιβάλλονται από διατάξεις του ιδιωτικού ή του δημοσίου δικαίου, δυνάμει των οποίων άλλοτε περιορίζεται το θετικό περιεχόμενο της κυριότητας και άλλοτε προσδιορίζεται το αρνητικό περιεχόμενο της κυριότητας, δηλαδή η εξουσία του κυρίου να αποκλείει κάθε ενέργεια άλλου επάνω στο πράγμα, υποχρεώνοντάς τον σε ανοχή ορισμένης ενέργειας τρίτου στο ενσώματο αντικείμενο. Οι κυριότεροι περιορισμοί της κυριότητας της τελευταίας κατηγορίας είναι εκείνοι που καθιερώνονται με τις διατάξεις των άρθρων 1003-1031 του ΑΚ και ρυθμίζουν τη σχέση γειτονίας μεταξύ των ιδιοκτητών γειτονικών ακινήτων (γειτονικό δίκαιο) (Απ. Γεωργιάδης: ΕμπρΔ, τομ. 1, εκ. 1991, παρ. 62, αριθ. 11 και 16 σελ. 624 και 626, αντιστοίχως, Απ. Γεωργιάδης- Μιχ. Σταθόπουλος: Αστικός Κώδιξ, αρθ. 1108, αριθ. 32-37 και 39, Μπαλής: ΕμπρΔ: εκ. 1961, παρ. 30, σελ. 86-89, παρ. 32 σελ. 90 επ. και παρ. 104 σελ. 247). Επομένως, επί όμορων ακινήτων, παράνομη προσβολή της κυριότητας (διατάραξη) θα στοιχειοθετείται κατά νόμο, μόνον εφόσον ο κύριος του ενός ακινήτου κινείται εκτός των ορίων που οριοθετούν το οικείο δικαίωμά του οι διατάξεις του γειτονικού δικαίου του Αστικού Κώδικα, αφού μόνον τότε διαταράσσει παρανόμως την κυριότητα του γείτονά του.

Περαιτέρω, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 298, 914, 989, 1003, 1004 και 1108 του ΑΚ, συνάγεται ότι όταν προσβληθεί η νομή, παρανόμως και χωρίς τη θέληση του νομέα, με οποιαδήποτε πράξη ή παράλειψη τρίτου που παρενοχλεί το νομέα στην ενάσκηση της νομής του, ο τελευταίος έχει δικαίωμα να απαιτήσει, ανεξάρτητα από υπαιτιότητα του δράστη, την παύση της διαταράξεως καθώς και την παράλειψή της στο μέλλον, εάν δε συντρέχουν και οι προϋποθέσεις της αδικοπραξίας μπορεί να ζητήσει επιπλέον αποζημίωση. Διατάραξη της νομής, η οποία, όπως προαναφέρθηκε, υπάρχει όταν δεν αποβάλλεται ο νομέας από το πράγμα, αλλά εξακολουθεί να διατηρεί τη νομή του σ’ αυτό, ήτοι αποτελεί κάθε προσβολή της νομής με άλλο τρόπο εκτός από την αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος, συνιστά κάθε θετική πράξη ή παράλειψη που αποτελεί παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής του. Θετικά εκδηλώνεται η διατάραξη είτε με πράξη του προσβολέα στο πράγμα είτε με παρεμπόδιση πράξης του νομέα, ενώ αρνητικά, με παράλειψη, όταν ο προσβολέας δεν προβαίνει στην επιβαλλόμενη ενέργεια προς αποτροπή ή παύση της διατάραξης. Παράνομη δε διατάραξη της νομής υπάρχει και όταν σε γειτονικό ακίνητο κατασκευάζονται ή διατηρούνται εγκαταστάσεις από την ύπαρξη ή χρήση των οποίων προβλέπονται με βεβαιότητα παράνομες επενέργειες στο ακίνητό του, δηλαδή πράξεις που επιχειρούνται εκτός του πράγματος και αποτελούν έμμεσες επεμβάσεις στο πράγμα και παρενοχλούν την άσκηση της νομής σε αυτό, ως επηρεαστικές της ελεύθερης ασκήσεώς της. Στις περιπτώσεις αυτές παρέχεται στο νομέα η προστασία των παραπάνω διατάξεων και έχει δικαίωμα ο βλαπτόμενος να εγείρει την αρνητική ή την περί διαταράξεως της νομής αγωγή και να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον (AΠ 523/1985). Περαιτέρω, όπως προκύπτει από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 974, 984 εδ. α΄ και 989 εδ. α΄ του ΑΚ, στοιχεία της αγωγής διατάραξης της νομής είναι η νομή του ενάγοντος στο πράγμα κατά το χρόνο της διατάραξης και της επίδοσης της αγωγής και η προσβολή αυτής από τον εναγόμενο με διατάραξη που έγινε παράνομα και χωρίς τη θέληση του νομέα ενάγοντος. Εξάλλου, η διάταξη του άρθρου 1003 του ΑΚ ορίζει ότι ο κύριος ακινήτου  έχει  υποχρέωση  να  ανέχεται την εκπομπή καπνού, αιθάλης, αναθυμιάσεων, θερμότητας, θορύβου, δονήσεων ή άλλες παρόμοιες επενέργειες που προέρχονται από άλλο ακίνητο, εφόσον αυτές δεν παραβλάπτουν σημαντικά τη χρήση του ακινήτου του ή προέρχονται από  χρήση  συνήθη  για  ακίνητα  της περιοχής του κτήματος από το οποίο προκαλείται η βλάβη. Από την άνω διάταξη προκύπτει ότι η υποχρέωση του κυρίου του βλαπτόμενου ακινήτου να ανέχεται τις εκπομπές προϋποθέτει ότι οι εκπομπές αυτές, είτε δεν παραβλάπτουν ουσιωδώς τη χρήση του ακινήτου του, είτε προέρχονται από χρήση συνήθη για τα ακίνητα της περιοχής του βλάπτοντος ακινήτου. Η συνδρομή των ανωτέρω προϋποθέσεων κρίνεται αντικειμενικώς χωρίς να ληφθούν υπόψη οι υποκειμενικές αντιλήψεις και καταστάσεις του κυρίου του βλαπτόμενου ακινήτου. Εφόσον οι από το βλάπτον ακίνητο επενέργειες περιορίζονται μέσα στα όρια που διαγράφονται από την άνω διάταξη δεν αποτελούν πράξη παράνομη και ο κύριος του βλαπτόμενου ακινήτου είναι υποχρεωμένος να τις ανέχεται. Στην αντίθετη περίπτωση ο κύριος του βλάπτοντος ακινήτου ενεργεί παρανόμως βλάπτοντας την άλλη ιδιοκτησία. Στην ως άνω διάταξη του άρθρου 1003 του ΑΚ γίνεται λόγος για «επενέργειες», δηλαδή θετικές ενοχλήσεις που προέρχονται και εξέρχονται από το γειτονικό ακίνητο.  Αν λοιπόν η ενόχληση του κυρίου οφείλεται σε πράξη του γείτονα που περιορίζεται μέσα στα όρια του κτήματός του και μόνο αντανακλαστικά βλάπτει το γειτονικό κτήμα, η διάταξη του άρθρου 1003 του ΑΚ δεν εφαρμόζεται. Γίνεται λοιπόν δεκτό ότι αν η ενόχληση του κυρίου οφείλεται σε πράξη του γείτονα που περιορίζεται μέσα στα όρια του κτήματός του και μόνο αντανακλαστικά βλάπτει το γειτονικό κτήμα, ο πρώτος είναι υποχρεωμένος να ανέχεται τις αντανακλαστικές αυτές ενοχλήσεις, καθόσον στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχει καμία προσβολή της κυριότητάς του, αφού λείπει η απαιτούμενη κατ΄ άρθρο 1000 του ΑΚ «ενέργεια άλλου» (βλ. Απ. Γεωργιάδης – Μιχ. Σταθόπουλος: Αστικός Κώδιξ, αρθ. 1003, αρ. 9 και αρθ. 1108, αριθ. 4, Κ. Παπαδόπουλος: Αγωγές Εμπραγμάτου Δικαίου, σελ. 61). Περαιτέρω, γειτονικό ακίνητο είναι όχι μόνο αυτό με την έννοια του ομόρου, αλλά όλα τα ακίνητα από τα οποία μπορεί να επέλθει επενέργεια στο ακίνητο του κυρίου. Έτσι, δεν υπάγεται στη διάταξη αυτή η εκ μέρους του ιδιοκτήτη του ενός ακινήτου παρεμπόδιση του φωτός, της θέας, του ανέμου στο άλλο ακίνητο, επειδή η πράξη αυτή δεν αποτελεί «ενέργεια άλλου», δηλαδή επέμβαση στο ξένο ακίνητο, όπως απαιτεί η διάταξη του άρθρου 1003 του ΑΚ (Μπαλής: παρ. 33 αριθ. 3 σελ. 96). Ο κύριος του βλαπτόμενου ακινήτου, προς προστασία του κατά του κυρίου του βλάπτοντος ακινήτου, δικαιούται να εγείρει κατ΄ αυτού είτε την κατ΄ άρθρο 1108 του ΑΚ αρνητική αγωγή είτε την κατά το άρθρο 989 του ΑΚ αγωγή περί διαταράξεως της νομής του, περιλαμβανομένης και της προστασίας της νομής του κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων. Σε μια τέτοια αγωγή ή αίτηση ο κύριος του βλαπτόμενου ακινήτου είναι υποχρεωμένος να αποδείξει την επιβλαβή επενέργεια και ο εναγόμενος προς απαλλαγή του είναι υποχρεωμένος να αποδείξει ότι η όχληση από το ακίνητό του δεν υπερβαίνει τα διαγραφόμενα από τη διάταξη του άρθρου 1003 του ΑΚ όρια (ΑΠ 247/1990 ΕλλΔνη 32.973, Απ. Γεωργιάδης – Μιχ. Σταθόπουλος: Αστικός Κώδιξ, εκ. 1985, αρθ. 1003). Ακολούθως, η διάταξη του άρθρου 1004 του ΑΚ ορίζει ότι ο κύριος ακινήτου έχει δικαίωμα να απαγορεύσει την κατασκευή ή τη διατήρηση εγκαταστάσεων στο γειτονικό ακίνητο, εφόσον από την ύπαρξη ή  χρήση  τους  προβλέπονται με βεβαιότητα παράνομες επενέργειες στο ακίνητό του. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ως «εγκατάσταση» νοείται κάθε χειροποίητο έργο ή κατασκεύασμα στο ακίνητο με διαρκή χαρακτήρα, το οποίο θα έχει ως άμεση συνέπεια την επέλευση παράνομων ενεργειών στο ακίνητό του. Το παράνομο των ενεργειών αυτών θα κριθεί σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 914 και 1003 του ΑΚ.

Επομένως, παράνομες θα είναι εκείνες οι επενέργειες οι οποίες αφενός πλήττουν απόλυτα δικαιώματα ή «προστατευόμενα συμφέροντα» (βλ. για την στοιχειοθέτηση του «παρανόμου», Απ. Γεωργιάδης – Μιχ. Σταθόπουλος: Αστικός Κώδιξ, αρθ. 914, αριθ. 33 επ.) και αφετέρου βλάπτουν ουσιωδώς την χρήση του ακινήτου του γείτονα και δεν είναι συνήθεις στην περιοχή του βλάπτοντος κτήματος (Απ. Γεωργιάδης: ΕμπρΔ, τομ. 1, παρ. 32, αριθ. 6 σελ. 300-301). Προκειμένου να διαπιστωθεί αν η ενόχληση είναι ουσιαστική θα χρησιμοποιηθούν ως κριτήρια αφενός ο μέσος και κανονικός ένοικος του ακινήτου και αφετέρου η χρήση του ακινήτου. Υποκειμενικές καταστάσεις δεν λαμβάνονται υπόψη. Το αν η ουσιαστική ενόχληση θεωρείται συνηθισμένη στην περιοχή θα διαπιστωθεί με βάση τη φύση του ακινήτου και την τοποθεσία που βρίσκεται. Η έννοια δε της συνήθους χρήσης ή ενόχλησης δεν είναι στατική και διαρκώς εξελίσσεται και μάλιστα όλο και ευρύτερα λόγω της διαρκώς εξελισσομένης κοινωνικής ζωής. Το κοινωνικό άτομο προσπαθεί να γίνει πιο ανεκτικό στις παραπάνω εντεινόμενες καθημερινές προσβολές από τα διάφορα εξωγενή ερεθίσματα, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι ο καθημερινός βιολογικός ρυθμός της ζωής πρέπει να διαταράσσεται και να μην καθίσταται δυνατή η αυτονόητη βιολογική ανάγκη της ανάπαυσης του ατόμου (ΕιρΑμαρ 15/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕιρΤριπ 280/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, βλ. Γεωργιάδη σε Γεωργιάδη/Σταθόπουλου, ΣΕΑΚ, εκδ. 2010, αρ. 1003, αριθμ. 8-9). Σε κάθε περίπτωση πάντως η υποχρέωση ανοχής του γείτονα πρέπει να σταματάει εκεί όπου η ενόχληση μπορεί με τη λήψη κατάλληλων μέτρων (π.χ. σιγαστήρας, φίμωτρο, καπνοσυλλέκτης) να αποφευχθεί ή να μετριαστεί σε ανεκτά όρια (ΕφΑθ 7800/1982, ΕλλΔ/νη 24. 807, ΕιρΘεσ 2775/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ · βλ. Παπαδόπουλου, Αγωγές Εμπραγμάτου δικαίου, Τόμος Β`, εκδ. 1992, § 17). Οι παράνομες επενέργειες πρέπει να προβλέπονται με βεβαιότητα από την ύπαρξη ή χρήση της εγκαταστάσεως στο ακίνητο, δηλαδή να αποτελούν συνηθισμένη και κανονική συνέπεια ενός παρόμοιου κατασκευάσματος ή έργου. Με άλλα λόγια ούτε είναι αναγκαία απόλυτη βεβαιότητα ούτε αρκεί απλή πιθανότητα. Ο νόμος θεωρεί αρκετό αλλά και αναγκαίο ότι από την εγκατάσταση στο ακίνητο του εναγομένου αναμένονται κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων και σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας παράνομες επενέργειες στο ακίνητο του ενάγοντος. Αδιάφορο είναι αν η εγκατάσταση χρησιμοποιείται ήδη ή πρόκειται να χρησιμοποιηθεί. Αρκεί ότι η χρησιμοποίησή της θα έχει με βεβαιότητα ως συνέπεια παράνομες επενέργειες στο ακίνητο του ενάγοντος. Περαιτέρω, νόμιμοι περιορισμοί της κυριότητας επι­βάλλονται και από ειδικούς διοικητικούς νόμους, όπως είναι ο εκάστοτε ισχύον ΓΟΚ, με τους κανόνες του οποίου, για χάρη του δημόσιου συμφέροντος, τίθενται περιορισμοί του δικαιώματος της κυριότη­τας σε οικοδομούμενα ακίνητα (συντελε­στής δόμησης και κάλυψης, ύψος κτιρίου, τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο, κατασκευή προεξοχών, κλπ). Με τις διατά­ξεις αυτές του ΓΟΚ, που είναι δημοσίου δικαίου, δεν παράγονται συνήθως ιδιωτικά δικαιώματα υπέρ τρίτων, αλλά δημιουρ­γούν κατ’ αρχήν σφαίρα εξουσίας της διοίκησης, η δράση της οποίας υπόκειται στον ακυρωτικό έλεγχο των διοικητικών Δικα­στηρίων. Ειδικότερα, η κατεδάφιση, ολικά ή μερικά, οικοδομής, που κατασκευάστηκε κατά παράβαση των επιβαλλόμενων από το νόμο περιορισμών και όρων δόμησης αποφασίζεται και διατάσσεται (εφόσον οι εν λόγω όροι δεν περιέχουν σύσταση δου­λείας προς όφελος γειτονικού ακίνητου, ώστε με την παράβαση των όρων αυτών να προσβάλλεται εμπράγματο δικαίωμα του γείτονα) από την οικεία διοικητική αρχή, η οποία είναι και αποκλειστικά αρ­μόδια γι΄ αυτό. Επομένως, κάθε διαφορά περί την παράβαση τέτοιων όρων και πε­ριορισμών που έχει ως αντικείμενο την κα­θαίρεση του κτίσματος, το οποίο κατασκευάσθηκε παρανόμως, διαφεύγει από την κατά το άρθρο 1 του ΚΠολΔ δικαιοδοσία των τακτικών πολιτικών Δικαστηρίων (ΟλΑΠ 5/1952 ΕΕΝ ΙΘ.298, ΑΠ 450/1977 ΕΕΝ 44.824, ΑΠ 393/1964 ΝοΒ 12.930).  Επιπροσθέτως, μόνο από την εκ μέρους ιδιοκτήτη οικοπέδου παράβαση των διατάξεων του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού, με τις οποίες επι­βάλλονται περιορισμοί στην κάλυψη των οικοπέδων, δεν γεννάται δικαίωμα αποζημίωσης άλλου ιδιοκτήτη όμορου ακινήτου κατά το άρθρο 914 του ΑΚ. Στις περιπτώσεις αυτές, ο βλαπτόμενος στα συμφέροντα του ιδιοκτήτης του όμορου ακινήτου μπο­ρεί να προστατευθεί: α) αν η παράβαση καλύπτεται από παράνομη άδεια της αρ­μόδιας διοικητικής αρχής, με αίτηση ακύ­ρωσης της εν λόγω άδειας στο Συμβούλιο Επικρατείας και β) αν η παράβαση λαμ­βάνει χώρα χωρίς να υπάρχει παράνομη πράξη ή παράλειψη της αρμόδιας διοικητι­κής αρχής (ως λ.χ. κατά υπέρβαση της νο­μίμως χορηγηθείσας άδειας), με καταγγε­λία προς την αρμόδια διοικητική αρχή, που είναι, όπως αναφέρθηκε παραπάνω, αποκλειστικά αρμόδια να διατάξει και την κατεδάφιση της παρανόμως ανεγειρόμενης οικοδομής. Διαφορετική βεβαίως λύση αρ­μόζει όταν η παράβαση των πολεοδομι­κών διατάξεων προσλαμβάνει και το χαρακτήρα παράβασης των περί γειτονικού δικαίου άρθρων 1003 έως 1031 του ΑΚ, όπως προαναφέρθηκε. Στην περίπτωση αυτή έχει ο προσβαλλόμενος ιδιοκτήτης των όμορων ακινήτων και την προστασία από τα ως άνω άρθρα, σε συνδυασμό και με τα άρθρα 1108 και 1004 του ΑΚ, χωρίς τότε να αποκλείεται σε αυτόν και το δικαίωμα της αποζημίωσης κατά το άρθρο 914 του ΑΚ, αν συντρέχουν οι σχετικοί όροι (ΑΠ 1855/1984, ΕφΠατρ 3/2007, ΕφΑθ 12757/1987).

Χριστίνα Γεωργούλα, ασκ. Δικηγόρος

Email: [email protected]

Πηγή άρθρου