O ιδιοκτήτης ή νομέας ακινήτου, εάν υφίσταται βλαβερές

Από τη διάταξη του άρθρου 1108 ΑΚ προκύπτει ότι η αρνητική αγωγή παρέχει προστασία επί προσβολής της κυριότητας, όχι καθολικής, αλλά μερικής, ήτοι όταν ο κύριος διαταράσσεται στη νομή που αυτός ασκεί στο πράγμα. Διατάραξη της κυριότητας αποτελεί κάθε έμπρακτη εναντίωση στο θετικό ή αποθετικό της κυριότητας περιεχόμενο και, συγκεκριμένα, όταν ο τρίτος επιχειρεί στο πράγμα πράξεις τις οποίες μόνον ο κύριος έχει το δικαίωμα να ενεργήσει ή όταν αυτός εμποδίζει τον κύριο να ενεργήσει στο πράγμα που του ανήκει και, γενικώς, όλες οι πράξεις που αποτελούν διατάραξη της νομής αποτελούν και επέμβαση στην κυριότητα που δικαιολογεί την έγερση της αρνητικής αγωγής. Από τη διάταξη δε, του άρθρου 1001 ΑΚ (εδάφιο β`) προσδιορίζεται ειδικότερα το περιεχόμενο (και κατ’ αντιδιαστολή και το πότε υπάρχει προσβολή) της κυριότητας, ορίζοντας ότι ο κύριος του ακινήτου (με μέτρο τα λογικά όρια του κοινωνικού συμφέροντος) δεν μπορεί να απαγορεύσει στον πάνω και στον κάτω από το έδαφος χώρο ενέργεια που επιχειρείται σε τέτοιο ύψος ή βάθος (ζήτημα κάθε φορά πραγματικό), ώστε να μην εξαρτά κανένα συμφέρον από την απαγόρευση (ΑΠ 1141/2011, Εφ.Λαρ. 98/2016).

Ακολούθως, κατά τη διάταξη του άρθρου 1004 ΑΚ, ο κύριος ακινήτου έχει δικαίωμα να απαγορεύσει την κατασκευή ή τη διατήρηση εγκαταστάσεων στο γειτονικό ακίνητο εφ` όσον, από την ύπαρξη ή χρήση τους, προβλέπονται με βεβαιότητα παράνομες επενέργειες στο ακίνητό του. Αν δε, κατά τη διάταξη του άρθρου 1005 ΑΚ, η εγκατάσταση επιχειρείται ύστερα από άδεια της αρχής που απαιτεί ο νόμος ή ύστερα από την τήρηση ειδικών όρων που τάσσει ο νόμος, άρση της εγκατάστασης μπορεί να απαιτηθεί μόνο αφότου επήλθαν πράγματι οι βλαπτικές επενέργειες απ` αυτήν πάνω στο ακίνητο.

Από τις διατάξεις αυτές, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 989 1003 και 1108 ΑΚ, συνάγεται ότι ο ιδιοκτήτης ή νομέας ακινήτου, εάν υφίσταται βλαβερές και παράνομες επενέργειες σ’ αυτό από την ύπαρξη εγκαταστάσεων στο όμορο ακίνητο του γείτονα, δικαιούται να απαγορεύσει την κατασκευή ή διατήρηση αυτών στο γειτονικό ακίνητο, προληπτικά μεν, κατά το άρθρο 1004 ΑΚ, αν από την ύπαρξη ή χρήση τους προβλέπονται με βεβαιότητα οι παράνομες επενέργειες στο ακίνητό του, κατασταλτικά δε, κατά το άρθρο 1005, αν επήλθαν αυτές και για τις εγκαταστάσεις είχε προηγηθεί άδεια της αρμόδιας αρχής (ΑΠ 1613/2010). Ως εγκατάσταση νοείται κάθε χειροποίητο έργο ή κατασκεύασμα στο ακίνητο, με διαρκή χαρακτήρα και ανεξάρτητα αν αυτό λειτουργεί με ανθρώπινη δράση ή όχι. Αδιάφορο επίσης είναι αν η εγκατάσταση χρησιμοποιείται ήδη ή πρόκειται να χρησιμοποιηθεί. Αρκεί ότι η χρησιμοποίησή της θα έχει, με βεβαιότητα, ως συνέπεια παράνομες επενέργειες στο ακίνητο του θιγόμενου και δεν είναι συνήθεις (οι επενέργειες) για την περιοχή του βλάπτοντος κτήματος (ΕφΛαρ 126/2015).

Ως επιβλαβείς εγκαταστάσεις δε, οι οποίες πρέπει να αρθούν, εφ’ όσον ήδη υφίστανται ή να παραλειφθεί η κατασκευή τους στο μέλλον, διότι η ύπαρξη ή η χρήση τους θα βλάψει τα γειτονικά ακίνητα είναι, ενδεικτικά, επιχωματώσεις και τάφροι-χαντάκια με σκοπό την διοχέτευση όμβριων υδάτων, τα οποία υποβαθμίζουν τη γενικότερη εικόνα και κατάσταση των κτισμάτων των γειτονικών ακινήτων, την αρχιτεκτονική αξία και λειτουργικότητά τους, παράθυρα-φεγγίτες τα οποία παρεμποδίζουν τη θέα, το φωτισμό και τον εξαερισμό κλπ., ακόμα και ανοίγματα σε τοίχο οικοδομήματος, αν προσβάλλεται η κυριότητα του γειτονικού ακινήτου με την κατασκευή τους. Στις ως άνω περιπτώσεις, υφίσταται η δυνατότητα άσκησης της αρνητικής αγωγής όπως αναπτύχθηκε παραπάνω (ΑΠ 399/2006, ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, κατά την διάταξη του άρθρου 1032 ΑΚ, οι αξιώσεις από τα άρθρα 1004 έως 1007, 1012, 1015, 1018, 1019, 1020, 1023 παρ. 2, και 1031 δεν υπόκεινται σε παραγραφή. Με την τελευταία αυτή διάταξη καθιερώνεται το απαράγραπτο των ενοχικών αξιώσεων που απορρέουν από τις προαναφερθείσες διατάξεις και ο δικαιολογητικός λόγος είναι το γεγονός ότι, αν ο δικαιούχος δεν είχε τη δυνατότητα άσκησης της ενοχικής αξίωσης στο διηνεκές, οι περιορισμοί θα έχαναν την αξία τους και θα ματαιωνόταν ο επιδιωκόμενος με αυτούς σκοπός, ο οποίος είναι η εξασφάλιση της ειρηνικής συμβίωσης μεταξύ των γειτόνων και, γενικότερα, η διατήρηση της έννομης τάξης. Σε κάθε περίπτωση, οι ως άνω αξιώσεις γεννιούνται εκ νέου, κάθε στιγμή, εφ’ όσον ο γείτονας παραβιάζει τις ως άνω υποχρεώσεις του, διατηρώντας τις βλαπτικές εγκαταστάσεις και ως εκ τούτου, για τις σχετικές αξιώσεις ισχύει το απαράγραπτο (ΒαθρακοκοίληΕρμΑΚ, Εμπράγματο Δίκαιο Τ. Δ` ημίτ. I, σελ 402, Γ. Γεωργιάδης, Εμπράγματο Δίκαιο, σελ. 455)[1].

Αγγελική Λιγοψυχάκη, ασκ. δικηγόρος

Email: [email protected]

[1] Βλ. την υπ’ αριθμόν 78/2022 απόφαση του Εφετείου Αιγαίου, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

Πηγή άρθρου