Στο άρθρο 3 παρ. 2 ν. 3741/.1929 ορίζεται ότι κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να επιχειρήσει μεταβολές ή προσθήκες στα κοινά μέρη υπό τον όρο ότι δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών και δεν μειώνεται η ασφάλεια των κοινόχρηστων ή του οικοδομήματος.
Ως μεταβολή ή προσθήκη των κοινών μερών νοείται η βελτίωση του κοινού για πλέον αποδοτική χρήση αυτού υπέρ όλων των συνιδιοκτητών και για το γενικό όφελος της συνιδιοκτησίας, δηλαδή η βελτίωση που αποβλέπει στην ευαρεστότερη ή πλέον συμφέρουσα και αποδοτική χρήση του κοινού. Αν η βελτίωση αυτή αφορά έναν ή ορισμένους μόνο από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να μην καθιστά χειρότερη τη θέση των λοιπών.
Ειδικότερα ως μεταβολή νοείται κάθε επενέργεια στο κοινό που επιφέρει αλλαγή (εμφάνισης, ουσίας, προορισμού) στα κοινά μέρη. Η προσθήκη αποτελεί και αυτή μεταβολή με τη διαφορά ότι προστίθεται νέο αντικείμενο στο κοινό μέρος. Ενδεικτικά, αποτελούν προσθήκες, η εγκατάσταση θέρμανσης, ανελκυστήρα, η φύτευση δένδρου, η τοποθέτηση πινακίδας, η ανέγερση κτίσματος στον ακάλυπτο χώρο που χρησιμοποιείται ως αποθήκη, η επέκταση κάθετης ιδιοκτησίας εφόσον επιβαρύνονται τα κοινά πράγματα κ.λπ.
Προϋποθέσεις για την επιτρεπτή διενέργεια προσθηκών και βελτιώσεων επί του κοινού είναι:
α) να μην παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών,
β) να μη μειώνεται η ασφάλεια του οικοδομήματος,
γ) να μην παραβλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών,
δ) να μη μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός του.
Οι πέραν από τους όρους αυτούς, ενέργειες επί των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, μπορούν να επιχειρηθούν μόνο με κοινή απόφαση των συνιδιοκτητών. Κρίθηκε ότι η εναντίωση συνιδιοκτήτη προς άλλον ιδιοκτήτη να ενεργήσει προσθήκη στο κοινό μέρος της οικοδομής για να καταστήσει πιο άνετη τη χρήση του διαμερίσματός του, χωρίς από τη μεταβίβαση να βλάπτεται η χρήση των διαμερισμάτων του εναντιουμένου, είναι καταχρηστική.
Το εάν οι μεταβολές είναι επιτρεπτές ή όχι, κρίνεται σε κάθε περίπτωση ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας, τις επί μέρους ανάγκες των διαιρετών ιδιοκτησιών και τον σκοπό που εξυπηρετεί το κοινό μέρος που υφίσταται τη μεταβολή, στη λειτουργία της όλης συνιδιοκτησίας, λαμβανομένων υπόψη πάντοτε και των απαιτήσεων της καλής πίστης και των χρηστών ηθών.
Εξάλλου, στην κατά τις διατάξεις των άρθρων 1000 ΑΚ και 3 παρ. 1 και 2 του ν. 3741/1929 έννοια της απρόσκοπτης χρήσης της χωριστής κυριότητας των λοιπών οροφοκτητών περιλαμβάνεται και το δικαίωμα της εμφάνισης του κτιρίου, κατά τρόπο που δεν προσκρούει στην αισθητική και αρχιτεκτονική του, ώστε οποιαδήποτε προσθήκη στην οικοδομή που παραβλάπτει την εμφάνιση αυτή, ως γενόμενη πέραν της αρχιτεκτονικής κατασκευής, παραβλάπτει τη χρήση της ιδιοκτησίας κάθε ιδιοκτήτη και είναι ανεπίτρεπτη.
Σημειωτέον ότι οι επιχειρούμενες επιτρεπτές μεταβολές των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής είναι ισχυρές ακόμη και αν αυτές έρχονται σε αντίθεση με τις αναγκαστικού δικαίου ρητές διατάξεις της περί σχεδίου πόλεων νομοθεσίας ή του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού, οι οποίες αποβλέπουν σε διάφορο σκοπό και των οποίων η παραβίαση συνεπάγεται τις, σε αυτές, κατά περίπτωση, οριζόμενες διοικητικές κυρώσεις (ίδετε Δίκαιο Οροφοκτησίας, Ιωάννης Ν. Κατράς).
Αγγελική Λιγοψυχάκη, ασκ. δικηγόρος
Email: [email protected]