Κατά το άρθρο 17 παρ. 1 και 10 του Ν. 1337/1983 «επέκταση των πολεοδομικών σχεδίων κλπ», τα αυθαίρετα κτίσματα ή κατασκευές εν γένει, που ανεγείρονται μετά την 31η Ιανουαρίου 1983 εντός ή εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οικισμών που υπάρχουν πριν από το έτος 1923, καθώς και όσα δεν εξαιρούνται, σύμφωνα με το άρθρο 15 του νόμου αυτού, κατεδαφίζονται υποχρεωτικά από τους κυρίους ή συγκυρίους τους, έστω και αν έχει αποπερατωθεί η κατασκευή ή αν το κτίσμα κατοικείται ή χρησιμοποιείται με οποιονδήποτε τρόπο (παρ. 1). Πριν από την κατεδάφιση των κατεδαφιστέων αυθαιρέτων του άρθρου αυτού δεν επιτρέπεται (α) η μεταβίβασή τους ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων σ` αυτά ή στο οικόπεδο, πάνω στο οποίο κατασκευάσθηκαν. Κάθε μεταβίβαση, που γίνεται κατά παράβαση των ανωτέρω θεωρείται αυτοδίκαια και εξαρχής άκυρη. Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθρου 1 του π.δ/τος 5/1983 «περί χαρακτηρισμού και κατεδάφισης νέων αυθαιρέτων κατασκευών κλπ», που εκδόθηκε κατ` εξουσιοδότηση του άρθρου 17 παρ. 7 του Ν. 1337/1983 «Η διαπίστωση και ο χαρακτηρισμός αυθαιρέτου, όταν δεν πρόκειται για τις περιπτώσεις του άρθρου 3 του παρόντος (κτίσματα που εντοπίζονται κατά την ώρα που κατασκευάζονται – επ` αυτοφώρω -) γίνεται ύστερα από αυτοψία υπαλλήλου της κατά τόπο αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, που συντάσσει επί τούτου σχετική έκθεση, η οποία αφορά το αυθαίρετο και μόνο και όχι τον εκάστοτε ιδιοκτήτη, νομέα, κάτοχο ή κατασκευαστή του. Η έκθεση περιλαμβάνει επίσης σημείωση ότι κάθε ενδιαφερόμενος έχει δικαίωμα μέσα σε ανατρεπτική προθεσμία δέκα ημερών από την ημερομηνία τοιχοκόλλησης της έκθεσης να υποβάλει ένσταση. Αναφέρεται επίσης η ημερομηνία της αυτοψίας και η ειδοποίηση ότι αν περάσει άπρακτη η προθεσμία αυτό το αυθαίρετο θα κατεδαφιστεί». Από τις προαναφερόμενες απαγορευτικές διατάξεις, προκύπτει ότι στην έννοια του αυθαιρέτου εμπίπτουν, προδήλως, κτίσματα ή εν γένει κατασκευές, που έχουν ανεγερθεί κατά παράβαση των οικείων πολεοδομικών διατάξεων και ιδίως χωρίς την απαιτούμενη άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, έχουν δε αυτοτελή ύπαρξη και είναι δεκτικά μεταβιβάσεως σε τρίτους ή συστάσεως εμπράγματων επ’ αυτών δικαιωμάτων, κατά τις οικείες διατάξεις του ΑΚ ή το ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους» (ΑΠ 533/2007, ΑΠ 304/88), εφόσον, όμως, προηγηθεί η διαπίστωση και ο χαρακτηρισμός αυτού ως αυθαιρέτου, κατόπιν αυτοψίας υπαλλήλου της κατά τόπον αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, ο οποίος συντάσσει επί τόπου σχετική έκθεση και η οποία υπόκειται σε ένσταση εκ μέρους του θιγομένου, εντός της οριζόμενης από τις προαναφερόμενες διατάξεις προθεσμίας. Κατά συνέπεια οι έννομες συνέπειες του αυθαίρετου χαρακτήρα ενός κτίσματος, μεταξύ των οποίων και οι οριζόμενες από τη διάταξη του άρθρου 17 αρ. 10 Ν. 1337/1983, δεν επέρχονται αν δεν προηγηθεί η παραπάνω έκθεση αυτοψίας, η οποία συνιστά διαπιστωτική ατομική διοικητική πράξη (ΑΠ 995/2015, ΑΠ 1022/2013). Επομένως, εφόσον δεν συντάχθηκε η, κατά το άρθρο 1 του π.δ/τος 5/1983, έκθεση αυτοψίας της κατά τόπον αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας για το χαρακτηρισμό του κτίσματος ως αυθαίρετου, επιτρέπεται η μεταβίβαση του ακινήτου επί του οποίου έχει τούτο ανεγερθεί και η μεταβιβαστική δικαιοπραξία δεν πάσχει από ακυρότητα (ΑΠ 183/2017).
Χριστίνα Γεωργούλα, ασκ. δικηγόρος