Με τις διατάξεις του τετάρτου μέρους, υπό τον τίτλο «μεσίτες ακινήτων» (άρθρα 197 έως 204), του Ν. 4072/2012 (ΦΕΚ Α΄ 86/11.04.2012), που άρχισε να ισχύει από τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης (11.04.2012), καταργηθέντος έκτοτε, με το άρθρο 204 παρ. 2 αυτού, του ΠΔ 248/1993 (εκτός της παρ. 1 του άρθρου 2 αυτού, που παρέμεινε σε ισχύ έως την έναρξη της πλήρους λειτουργίας του Γ.Ε.ΜΗ.), με το άρθρο 3 του οποίου είχε καταργηθεί ο προγενέστερος Ν. 308/1976 «περί Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων», ορίσθηκαν, μεταξύ άλλων, οι προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος του μεσίτη από φυσικά και νομικά πρόσωπα, ο τύπος και το ελάχιστο περιεχόμενο της σύμβασης μεσιτείας. Για θέματα που δεν ρυθμίζονται από τον ανωτέρω νόμο, εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 703 έως 707 του Αστικού Κώδικα περί μεσιτείας (άρθρο 197 παρ. 3 Ν. 4072/2012).
Περαιτέρω, με το άρθρο 200 του εν λόγω νόμου ορίζονται τα εξής: «1. Η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων καταρτίζεται εγγράφως. Για την πλήρωση του έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. 2. Η σύμβαση πρέπει: α) να περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, τον αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη […]. β) Να καθορίζει την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια […]. 3. Αν δεν έχει οριστεί διαφορετικά, η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας είναι δώδεκα (12) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για έξι (6) ακόμη μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση μεταξύ των ίδιων συμβαλλομένων. Αν η διάρκεια της σύμβασης είναι μεγαλύτερη από την ανωτέρω οριζόμενη, οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων έχει το δικαίωμα να την καταγγείλει αζημίως μετά την πάροδο των δώδεκα (12) μηνών. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών. 4. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη, ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο, δε, μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής. Εξαιρέσεις από τη μη δραστηριοποίηση τρίτων για λογαριασμό του εντολέα είναι δυνατές μόνο αν αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα, που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά, δε, από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα […]».
Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του άρθρου 200 του ως άνω νόμου, θεσμοθετείται ο υποχρεωτικός έγγραφος τύπος της μεσιτείας, κατά τρόπο ώστε να κατοχυρώνεται η ασφάλεια και η αξιοποίηση των συναλλαγών. Κατά το εν λόγω άρθρο, η σύμβαση πρέπει να περιέχει, κατ’ ελάχιστο, τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, το Α.Φ.Μ. και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη. Απαραίτητο στοιχείο, ακόμη, της σύμβασης μεσιτείας είναι ο προσδιορισμός του ποσού ή ποσοστού της μεσιτικής αμοιβής, ο καθορισμός του ύψους της οποίας δεν υπόκειται σε οποιονδήποτε θεσμοθετημένο περιορισμό ή όριο. Ακόμη, προβλέπεται ορισμένη διάρκεια της σύμβασης για λόγους ασφάλειας των συναλλαγών, με δικαίωμα παράτασης αυτής ή και υπογραφής νέας σύμβασης. Επίσης, προδιαγράφονται οι προϋποθέσεις της ανάθεσης αποκλειστικής εντολής σε μεσίτη, η οποία υποχρεωτικά είναι ορισμένης διάρκειας και δεν μπορεί να υπερβεί την καθορισμένη στο νόμο διάρκεια. Από τις ανωτέρω διατάξεις, συνάγεται ότι ο τύπος του ιδιωτικού εγγράφου, που απαιτείται για τις καταρτιζόμενες ως άνω συμβάσεις μεσιτείας ακινήτου, είναι συστατικός και όχι αποδεικτικός και για το λόγο αυτόν, η έλλειψή του καθιστά, κατά τα άρθρα 158 και 159 παρ. 1 ΑΚ, άκυρη τη σύμβαση μεσιτείας.
Τέλος, να αναφερθεί ότι μεταξύ των στοιχείων που πρέπει να αναφέρονται στην αγωγή, με την οποία ο ενάγων αξιώνει την καταβολή μεσιτικής αμοιβής με βάση τις διατάξεις του ανωτέρω νόμου, προκειμένου αυτή να είναι ορισμένη κατά το άρθρο 216 παρ. 1 ΚΠολΔ, είναι και η ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μεσιτείας (ΑΠ 922/2019 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Αγγελική Πολυδώρου, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr