Το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής είτε προς τα άνω (υψούν) διά της προσθήκης νέων ορόφων είτε προς τα κάτω διά της ανορύξεως υπογείου ανήκει από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους. Ο προς ανοικοδόμηση προοριζόμενος χώρος δεν χαρακτηρίζεται ως αντικείμενον ιδιοκτησίας αλλά ως αγαθόν εκμεταλλεύσιμον για την άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως (υψούν), το οποίον παρέχεται ως συνέπεια των εκ του δικαιώματος κυριότητος ή συγκυριότητος απορρεουσών εξουσιών. Είναι δυνατόν να συμφωνηθεί διά της συστατικής πράξεως της οροφοκτησίας ότι το δικαίωμα της προς τα άνω επεκτάσεως ανήκει σε έναν ή ορισμένους εκ των πλειόνων συνιδιοκτητών του εδάφους, πλήν, όμως, και κατά την περίπτωση αυτή το δικαίωμα της επεκτάσεως εμφανίζεται ως συνέπεια του υφισταμένου δικαιώματος συνιδιοκτησίας, άλλως είναι εξουσία εμπεριεχομένη εις το δικαίωμα συνιδιοκτησίας του δικαιούχου επί του εδάφους.
Έτσι, το συγκεκριμένο δικαίωμα δεν νοείται ως δικαίωμα κυριότητος αλλά ως εξουσία όλων των συνιδιοκτητών ή μερικών εξ αυτών κατά την συμφωνία των μερών απορρέουσα από το δικαίωμα κυριότητος ή συγκυριότητος αυτών επί του εδάφους της υφισταμένης οικοδομής (βλ. ΑΠ 1377 /2004, ΕλλΔνη 46: 1469 και ΑΠ 426 /1986, ΕλΔνη 28: 1003). Το δικαίωμα αυτό (της επεκτάσεως), το οποίον είναι μεταβιβαστό και σε τρίτο μη οροφοκτήτη, είναι αυτοτελές και ανεξάρτητον των ήδη υφισταμένων οριζοντίων ιδιοκτησιών (βλ. ΑΠ 1692 /2013, ΒΝΔΝΟΜΟΣ: 617687 και ΑΠ 94 /2010, ΤΝΔΣΑ ή ΒΝΔΝΟΜΟΣ: 517224).
Αναφορικά με το ζήτημα αν μπορεί ο ιδιοκτήτης δικαιώματος υψούν (που δεν έχει άλλη ιδιοκτησία στην πολυκατοικία) να κάνει χρήση των κοινόχρηστων χώρων, εφόσον το δικαίωμα υψούν δεν έχει ακόμα υλοποιηθεί: Κάθε οροφοκτήτης δικαιούται να χρησιμοποιεί τα κοινά μέρη και πράγματα, φθάνει να μην αλλάξει τον συνήθη προορισμό τους και να μη θίγει τα δικαιώματα των λοιπών, γιατί, άλλως, η χρήση που θα κάνει θα είναι ανεπίτρεπτη και παράνομη. Στην κάθετη ιδιοκτησία αποκτάται αυτοδικαίως από τον συνιδιοκτήτη κατ’ ανάλογη μερίδα αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινόχρηστα μέρη του ακινήτου μεταξύ των οποίων, ενδεικτικώς, στο έδαφος, τις αυλές και τους ακάλυπτους εν γένει χώρους του. Οι συνιδιοκτήτες έχουν αναγκαστική συγκυριότητα, εκτός από τα κοινόκτητα μέρη της οικοδομής και επί των εγκαταστάσεών της που είναι αφιερωμένες σε κοινή χρήση (δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης, ηλεκτροδότησης, χώρος ηλεκτρικών μετρητών, θυροτηλέφωνα, θύρες εισόδου κ.λπ – Αγγ. Δανηλάτου, Κοινόχρηστοι χώροι και πράγματα, 2014, Νομική Βιβλιοθήκη, σελ. 269).
Όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το τμήμα της οικοδομής που περικλείεται πανταχόθεν από τοίχους ή άλλα στοιχεία της και προσφέρεται για χωριστή και αυτοτελή χρήση, ή, κατ’ άλλον ορισμό, πιο σύνθετο, το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου με τα συστατικά του και τον εντός αυτού χώρο (=κυβικό όγκο), το πανταχόθεν περικλειόμενο από τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία που να το διαχωρίζουν σαφώς από τα άλλα διαιρετά ή αδιαίρετα μέρη του ακινήτου, ενταχθέν σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο μέρος του τελευταίου και κατάλληλο για αυτοτελή και χωριστή εν γένει οικιστική χρήση. Ως όροφοι θεωρούνται τόσο τα υπόγεια της πολυκατοικίας, όσο και τα υπό τη στέγη δωμάτιά της. Όμως, οι μελλοντικοί όροφοι, που αποτελούν το περιεχόμενο του δικαιώματος υψούν, απαλλάσσονται από την υποχρέωση συμμετοχής τους στις δαπάνες κοινοχρήστων της πολυκατοικίας. Όπου ο νόμος ομιλεί περί διαιρεμένης ιδιοκτησίας εννοεί ορόφους υφισταμένους και όχι χώρους προοριζόμενους απλώς για τη μελλοντική ανέγερση ορόφων. Κατά συνέπεια, εφόσον μόνο οι οροφοκτήτες έχουν δικαίωμα χρήσης των κοινόχρηστων χώρων, ο ιδιοκτήτης του δικαιώματος υψούν (έστω κι αν έχει χιλιοστά), εφόσον δεν έχει άλλη ιδιοκτησία κλειστή στην οικοδομή, δεν έχει δικαίωμα χρήσης των κοινόχρηστων χώρων, πριν το δικαίωμα υψούν υλοποιηθεί.
Χριστίνα Γεωργούλα, ασκ. Δικηγόρος