Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1002 εδ. β’ ΑΚ και 1§2 ν. 3741/1929, μόνον οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από την στέγη μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (αρθ. 201 ΑΚ). Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα αρθ. 1002 ΑΚ και 1 ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα «superficies solo cedit», που έχει περιληφθεί στο αρθ. 1001 εδ. α` ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίσθηκε ή δεν ορίσθηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι` αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.
Περαιτέρω, τα αρθ. 22§9 και 32§4 του ν.δ. 8/1973 «περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού», όπως αντικαταστάθηκαν από το αρθ. 1 § 22 και 33 του ν.δ. 205/1974, προέβλεψαν για πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστηλωμάτων (PIL0TIS), για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου που αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Ο κενός αυτός χώρος του ισογείου που ονομάζεται πιλοτή και αναφέρεται σε μεταγενέστερα νομοθετήματα ως «PILOUS» (αρθ. 1§5 περ. γ` ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το ν. 1221/1981, 7§1 περ. α` και 9§10 ΓΟΚ/1985), είναι εξ ορισμού ανοικτός και συνεπώς ισχύουν γι` αυτόν όσα αναφέρθηκαν παραπάνω. Δηλαδή, η συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν σε τμήματα της πιλοτής, που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες, θα είναι άκυρη ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (αρθ. 174 ΑΚ) και συνακόλουθα τα τμήματα αυτά είναι κοινόχρηστα και κοινόκτητα. Αν, όμως, προβλέπεται στην άνω συμφωνία ότι στα πιο πάνω τμήματα της πιλοτής θα κατασκευασθούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους που θα κατασκευασθούν, παρά το γεγονός ότι η κατασκευή τους επάγεται τυχόν υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης και είναι πάντως αντίθετη προς τις ανωτέρω διατάξεις του ΓΟΚ/1973 – που ορίζουν ότι ο χώρος της πιλοτής αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός -, αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών συνεπάγεται μόνο διοικητικές κυρώσεις και δεν θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας (βλ. ολΑΠ 583/83 ΝοΒ 32. 65, ολΑΠ 23/00 ΝοΒ 49. 604, ΑΠ 985/03 αδημ.).
Η προεκτεθείσα έννοια των διατάξεων για την οροφοκτησία δεν είναι αντίθετη, αλλά επιβεβαιώνεται ουσιαστικά από τις ειδικές ρυθμίσεις του ν. 960/1979 και 1221/1981 για τις θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Πράγματι, οι διατάξεις του αρθ. 1§5 εδ. α` και β` του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το αρθ. 1 ν. 1221/1981, προβλέπουν ότι προκειμένου για θέσεις στάθμευσης, που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με το κτίριο. Με τις διατάξεις αυτές, δηλαδή, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων που δεν είναι περίκλειστοι, αλλ` απλώς στεγασμένοι, κατ` εξαίρεση του κανόνα ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή διαμερισμάτων. Ειδικά όμως για την πιλοτή, το τελευταίο εδάφιο γ` της §5 του άνω άρθρου ορίζει ότι «τυχόν δημιουργούμενοι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου, όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (PIL0TIS) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας». Ενόψει τούτων, τα μεν κλειστά τμήματα της πιλοτής και οι περίκλειστες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και να μεταβιβασθούν αυτοτελώς και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με την πολυώροφη οικοδομή, τα δε ανοικτά τμήματα της πιλοτής και οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης στον «ελεύθερο ισόγειο χώρο» της πιλοτής δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας, διότι ανήκουν στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής (βλ. ΟλΑΠ 23/00 ΝοΒ 49. 604, ΑΠ 1493/01 αδημ., ΑΠ 1305/02 Δνη 2003. 489, ΑΠ 635/10 Νόμος).
[Εφ.Λάρισας 296/2011-Τ.Ν.Π.ΝΟΜΟΣ]
Βασιλική Φλωκατούλα – δικηγόρος