Κατά το άρθρο 7α παρ.1 περ.α του Ν.2664/1998, που προστέθηκε με το Ν.3127/2003- η εφαρμογή του οποίου επεκτείνεται και στα ακίνητα τα οποία στις πρώτες εγγραφές φέρονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» (βλ. άρθρο 6 παρ. 3 εδ. δ του Ν.2864/1998, όπως προστέθηκε με το Ν.3481/2006) -, μέχρι την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών δεν εμποδίζεται η μεταβίβαση των μη καταχωρηθέντων σε αυτές (πρώτες εγγραφές) δικαιωμάτων. Συγκεκριμένα, ο δικαιούχος μη καταχωρηθέντος στις πρώτες εγγραφές δικαιώματος κυριότητας μπορεί να μεταβιβάσει τούτο σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις του ΑΚ, χωρίς να απαιτείται και η τήρηση της τυχόν προβλεπόμενης στις διατάξεις αυτές προϋπόθεσης της εγγραφής της σχετικής πράξης στο κτηματολόγιο, εφόσον δε ο μεταβιβάζων δεν έχει ασκήσει και καταχωρήσει στο οικείο κτηματολογικό φύλλο την προρρηθείσα αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 περί διορθώσεως της ανακριβούς πρώτης εγγραφής, την ως άνω υποχρέωση εγγραφής της μεταβιβαστικής πράξης αναπληρώνει η εκ μέρους του αποκτώντος άσκηση και η με επιμέλειά του καταχώριση της σχετικής αίτησης στο οικείο κτηματολογικό φύλλο, εωσότου καταστεί αμετάκλητη η σχετικώς εκδοθείσα απόφαση επί της ανωτέρω αίτησης (βλ. άρθρο 7 του Ν. 2664/1998), τυχόν μεταβίβαση του ανακριβώς καταχωρηθέντος δικαιώματος τελεί υπό την αναβλητική αίρεση ταύτης, ήτοι αμετάκλητης απόφασης που δέχεται την αίτηση.
Ειδικότερα, σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής μη καταχωρηθέντος στις πρώτες εγγραφές δικαιώματος, λεκτέα τα ακόλουθα. Αν στις πρώτες εγγραφές δεν έχει καταχωρηθεί εμπράγματο δικαίωμα και δη της κυριότητας επί ακινήτου, ο δε πραγματικός δικαιούχος αυτού έχει αποβιώσει πριν την ημερομηνία δημοσίευσης της σχετικής απόφασης του ΟΚΧΕ περί ενάρξεως του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή, οι κληρονόμοι αυτού, εφόσον δεν αποποιήθηκαν την κληρονομία κατ` άρθρο 1847 του ΑΚ, μπορούν, και ενώ ακόμη δεν έχει διορθωθεί η ανακριβής πρώτη εγγραφή, να συντάξουν το σχετικό δημόσιο έγγραφο περί αποδοχής της κληρονομίας και να καταχωρήσουν τούτο στο οικείο κτηματολογικό φύλλο, υπό την προρρηθείσα ανωτέρω αναβλητική αίρεση, ενώ παράλληλα θα ασκήσουν την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 του Ν.2664/1998 όπως ισχύει, ζητώντας τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής, ώστε αντί του αναγραφομένου στις πρώτες εγγραφές ως δικαιούχου κυριότητας «άγνωστος», να αναγραφούν οι ίδιοι (κληρονόμοι). Υπάρχει και αντίθετη άποψη που υποστηρίζει ότι η διόρθωση κατά τον ανωτέρω τρόπο πρέπει να γίνει στο όνομα του κληρονομουμένου.
Όπως αποφάνθηκε το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης με την υπ’ αριθμ. 29835/2007 (εκουσία δικαιοδοσία) απόφασή του (δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), ορθότερη κρίνεται η πρώτη άποψη , καθότι αφενός κατά το χρονικό σημείο έναρξης του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή ο πραγματικός δικαιούχος-κληρονομούμενος έχει αποβιώσει και δε νοείται να είναι φορέας εμπραγμάτων δικαιωμάτων (διαφορετική είναι η περίπτωση που με την ίδια αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 ζητείται από τον επικαλούμενο έννομο συμφέρον η αναγνώριση ότι στην κληρονομιαία περιουσία περιλαμβάνονταν και το επίδικο-μη καταχωρηθέν στις πρώτες εγγραφές- εμπράγματο δικαίωμα), αφετέρου διότι η αποδοχή κληρονομίας, ανεξαρτήτως του χρόνου σύνταξης του σχετικού δημοσίου εγγράφου και μεταγραφής του ή τώρα πλέον καταχώρισής του στο Κτηματολόγιο- σύμφωνα με τα προρρηθέντα στην πρώτη παράγραφο της παρούσης-, ενεργεί αναδρομικά κατά το χρόνο της επαγωγής (θανάτου), η δε άσκηση και καταχώριση της σχετικής αίτησης στο οικείο κτηματολογικό φύλλο εκ μέρους των κληρονόμων αναπληρώνει την έλλειψη εγγραφής της δηλώσεως περί αποδοχής κληρονομίας και την ανάγκη δημοσιότητας κατ’ άρθρα 1193 και 1199 του ΑΚ και 12 παρ.1 εδ. ζ του Ν.2664/1998, επομένως κατά το χρονικό σημείο έναρξης του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή, το μη καταχωρηθέν στις πρώτες εγγραφές εμπράγματο δικαίωμα, έχει ήδη περιέλθει στους κληρονόμους.
Σε περίπτωση, όμως, που ο κληρονομούμενος απεβίωσε μετά την ημερομηνία δημοσίευσης της σχετικής απόφασης του ΟΚΧΕ περί ενάρξεως του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή, άρα κατά το χρονικό εκείνο σημείο ήταν δικαιούχος κυριότητας επί του ακινήτου-που συνήθως φέρεται ως «αγνώστου» λόγω μη υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας κατά την κτηματογράφηση- , η διόρθωση της πρώτης εγγραφής κατ’ άρθρο 6 παρ.3 του Ν.2664/1998, όπως ισχύει, θα γίνει στο όνομα του κληρονομούμενου και όχι των κληρονόμων, ανεξαρτήτως εάν οι τελευταίοι προέβησαν στην καταχώριση της δήλωσης αποδοχής κληρονομίας στο οικείο κτηματολογικό φύλλο κατ` άρθρο 7α παρ. 1 περ. α του ιδίου νόμου, και τούτο διότι παρά την αναδρομική ενέργεια της μεταγραφής της δήλωσης αποδοχής κληρονομίας, αυτή ανατρέχει στο χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου και όχι στο προγενέστερο αυτού κρίσιμο χρονικό σημείο έναρξης του κτηματολογίου σε μία περιοχή, στο οποίο αναφέρονται οι πρώτες εγγραφές.
Άννα Ρεγκούτα, Δικηγόρος
e-mail: [email protected]