Με το άρθρο 6 παρ. 1, 2 και 3 του Ν. 2664/1998, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει ορίζονται τα εξής:
«1. Πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στο κτηματολογικό βιβλίο, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες, σύμφωνα με την παρ. 2 περ. β’ του άρθρου 3. Οι πρώτες εγγραφές επί των οποίων στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή, υπόκεινται στις ρυθμίσεις του παρόντος κεφαλαίου.
- Σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής μπορεί να ζητηθεί με αγωγή ενώπιον του αρμοδίου καθ’ ύλην και κατά τόπον πρωτοδικείου η αναγνώριση του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και η διόρθωση ολικά ή μερικά της πρώτης εγγραφής. Η αγωγή (αναγνωριστική ή διεκδικητική) ασκείται από όποιον έχει έννομο συμφέρον μέσα σε αποκλειστική προθεσμία οκτώ ετών, εκτός αν πρόκειται για το Ελληνικό Δημόσιο ή εργαζομένους μόνιμα στο εξωτερικό κατά τη λήξη της οκταετούς κατά τα ως άνω προθεσμίας για τους οποίους η προθεσμία ασκήσεως της αγωγής είναι δέκα ετών… Η αγωγή απευθύνεται κατά του αναγραφομένου ως δικαιούχου του δικαιώματος, στο οποίο αφορά η πρώτη εγγραφή ή κατά των καθολικών του διαδόχων και κοινοποιείται, με ποινή απαραδέκτου της συζητήσεως στον προϊστάμενο του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου…
- α) Στην περίπτωση των αρχικών εγγραφών με την ένδειξη “άγνωστου ιδιοκτήτη” κατά την έννοια της παρ. 1 του άρθρου 9, αντί της προβλεπομένης στην παρ. 2 του παρόντος άρθρου αγωγής, η διόρθωση μπορεί να ζητηθεί με αίτηση εκείνου, που ισχυρίζεται ότι έχει εγγραπτέο στο Κτηματολόγιο δικαίωμα, η οποία υποβάλλεται ενώπιον του Κτηματολογικού δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου, που δικάζει κατά τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας. Εντός προθεσμίας είκοσι ημερών από την κατάθεσή της και επί ποινή απαραδέκτου, η αίτηση αυτή κοινοποιείται από τον αιτούντα στο Ελληνικό Δημόσιο και εγγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Τα ανωτέρω ισχύουν και στην περίπτωση της κυρίας παρέμβασης. Εάν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου έχουν ήδη καταχωρηθεί και άλλες αιτήσεις ή κύριες παρεμβάσεις με αντίστοιχο περιεχόμενο, η μεταγενέστερη αίτηση κοινοποιείται από τον αιτούντα επί ποινή απαραδέκτου και εντός της παραπάνω προθεσμίας στους προηγούμενους αιτούντες ή κυρίως παρεμβαίνοντες. Η κοινοποίηση της αίτησης στις ανωτέρω περιπτώσεις γίνεται με επίδοση επικυρωμένου αντιγράφου της. Εφόσον η αίτηση γίνει τελεσιδίκως δεκτή, διορθώνεται η εγγραφή. Εάν η αίτηση απορριφθεί ως νόμω ή ουσία αβάσιμη, ο αιτών μπορεί να ασκήσει αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου υπό τις προϋποθέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου αυτού. β) Με την αίτηση της προηγούμενης παραγράφου μπορεί να ζητηθεί η διόρθωση της εγγραφής και στην περίπτωση που ο αιτών επικαλείται ως τίτλο κτήσης πράξη μεταγραπτέα κατά το άρθρο 1192 αρ. 1-4 του Α.Κ., η οποία δεν έχει μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο. Στην περίπτωση αυτή με την αίτηση ζητείται η διόρθωση της πρώτης εγγραφής και η καταχώριση του δικαιώματος στον φερόμενο στο μη μεταγεγραμμένο τίτλο ως αποκτώντα, εφόσον συντρέχουν όλες οι κατά το ουσιαστικό δίκαιο προϋποθέσεις για την κτήση του δικαιώματος».
Από το συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων προκύπτει ότι στην περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, όταν με την ανακριβή εγγραφή φέρεται το ακίνητο ως “αγνώστου ιδιοκτήτη“, όποιος ισχυρίζεται ότι έχει εγγραπτέο στο Κτηματολόγιο δικαίωμα, ασκεί αίτηση ή κύρια παρέμβαση ενώπιον του κτηματολογικού δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου και μέχρις ότου ορισθεί αυτός στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου, που δικάζει κατά τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας, προκειμένου να ζητήσει τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής. Αντικείμενο της δίκης αυτής είναι η διαπίστωση της ύπαρξης του σχετικού εγγραπτέου δικαιώματος του αιτούντος και η διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής σύμφωνα με αυτή τη διαπίστωση, χωρίς τη διάγνωση κανενός αμφισβητούμενου δικαιώματος, αφού η εγγραφή “αγνώστου ιδιοκτήτη” δεν ενέχει τέτοια αμφισβήτηση, αλλά ακριβώς την έλλειψη του υπάρχοντος δικαιώματος.
Συνακόλουθα, δεν μπορεί να ζητηθεί με την αίτηση αυτή ή την κυρία παρέμβαση η αναγνώριση δικαιώματος, που προσβάλλεται με την ανακριβή πρώτη εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου ώστε να περιληφθεί αντίστοιχη διάταξη στην απόφαση που θα εκδοθεί, καθώς αντικείμενο της δίκης, που ανοίγεται, δεν είναι η αυθεντική διάγνωση του δικαιώματος που αμφισβητείται, ανεξαρτήτως του ότι ελέγχεται ως προϋπόθεση (προδικαστικό ζήτημα) η ύπαρξη συγκεκριμένου δικαιώματος για τη ζητούμενη διόρθωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής, χωρίς όμως να καλύπτεται με ισχύ δεδικασμένου. Γι’ αυτό άλλωστε η προαναφερόμενη διάταξη (άρθρο 6 παρ. 3, όπως ισχύει) αναφέρεται μόνο στη διόρθωση της πρώτης εγγραφής και όχι στην αναγνώριση δικαιώματος που προσβάλλεται με την εγγραφή αυτή, όπως προβλέπει η διάταξη του άρθρου 6 παρ. 2 του ίδιου νόμου στο πλαίσιο της αμφισβητούμενης δικαιοδοσίας (ΑΠ 74/ 2015, ΑΠ 1342/2015, ΑΠ 1364/2014).
Πρέπει στο σημείο αυτό να αναφερθεί ότι η έννοια του εγγραπτέου δικαιώματος, κατά την ως άνω παράγραφο, δεν περιορίζεται στην ύπαρξη πράξεως μεταγραπτέας κατά το άρθρο 1192 αρ. 1-4 του Α.Κ., αλλά περιλαμβάνει κάθε εμπράγματο δικαίωμα που κατά νόμο είναι αντικείμενο εγγραφής στα οικεία κτηματολογικά βιβλία. Άλλωστε ο νομοθέτης δεν διακρίνει εάν ο κύριος επικαλείται πρωτότυπο ή παράγωγο τρόπο κτήσεως της κυριότητας, εάν δε ήθελε να αποκλείσει από τη διαδικασία της κτηματογραφήσεως την εγγραφή του δικαιούχου με πρωτότυπο τρόπο κτήσεως της κυριότητας, θα έπραττε τούτο με ρητή διάταξη (ΑΠ 1342/2015). Ειδικώς δε ως προς το Ελληνικό Δημόσιο η ερμηνευτική εκδοχή ότι η έννοια του εγγραπτέου δικαιώματος περιορίζεται στην ύπαρξη πράξεως μεταγραπτέας κατά το άρθρο 1192 αρ. 1-4 του Α.Κ. θα συνεπαγόταν κατάργηση του δικαιώματός του προς άσκηση κυρίας παρεμβάσεως, καθ’ όσον στην πλειονότητα των περιπτώσεων δεν κέκτηται τίτλων, αλλά στηρίζει τα δικαιώματά του στο χαρακτήρα των εκτάσεων ως δασικών ή κοινοχρήστων ή ανέκαθεν δημοσίων, βάσει των εκάστοτε διατάξεων (ΑΠ 698/2016, ΑΠ 583/2016) [1].
Άννα Ρεγκούτα, Δικηγόρος
e-mail: [email protected]
[1] Απόσπασμα της υπ’ αριθμ. 34/2019 αποφάσεως του Αρείου Πάγου