Σύμφωνα με την § 2 του άρθρου 82 του Ν. 4495/2017, από την θεσπιζόμενη δια της § 1 απαγόρευση μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος εξαιρούνται τα ακίνητα στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις, για τις οποίες «ζ) έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) του ενιαίου ειδικού προστίμου, κατά τις διατάξεις του παρόντος ή τις διατάξεις του ν. 4014/2011 και του ν. 4178/2013». Τη διαδικασία αυτή μπορεί να ακολουθήσει, κατά το άρθρο 99 ν. 4495/2013, ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης ή συνιδιοκτήτης του ακινήτου, στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη χρήση, ο οποίος υποβάλει στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία φάκελο με τα απαιτούμενα κατά νόμο δικαιολογητικά.

Σύμφωνα δε με την § 3 άρθρου 106 του αυτού ως άνω νόμου, μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή την εξόφληση του 30% του συνολικού προστίμου, με την προϋπόθεση να αναλάβει ο νέος κύριος την υποχρέωση να εκδώσει την άδεια με ειδική μνεία στο σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο, επιτρέπεται για το ίδιο χρονικό διάστημα των τριάντα ετών, κατ’ εξαίρεση, η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, συμπεριλαμβανομένης της αρχικής ή της τροποποιητικής σύστασης οριζοντίων ή κάθετων ιδιοκτησιών στο ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση καθ’ υπέρβαση είτε της οικοδομικής άδειας, είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου, είτε χωρίς οικοδομική άδεια. Κατά συνέπεια, με βάση τις προαναφερόμενες διατάξεις, δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές να θέσουν αυτές εντός συναλλαγής για το αντίστοιχο χρονικό διάστημα διατήρησής τους, συστήνοντας εμπράγματα δικαιώματα επ’ αυτών. Με άλλα λόγια, η κατά τα ανωτέρω τακτοποίηση των αυθαίρετων χώρων τούς εξομοιώνει με νόμιμες κατασκευές, οι οποίες μπορούν να διατίθενται ελεύθερα (Γνμδ. ΝΣΚ 263/2012).

Περαιτέρω από το συνδυασμό των διατάξεων 96 και 97 ν.4495/2017 εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση οι πολεοδομικές παραβάσεις που εμπίπτουν στην κατηγορία 4 του άρθρου 96 ν.4495/2017 και δη «. ..δα) αυθαίρετες κατασκευές, εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας, δβ) αυθαίρετες κατασκευές, εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστο μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής η αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα διακόσια πενήντα (250) τ.μ, για χρήση κατοικίας ανα ιδιοκτησία και μέχρι τα χίλια (1000) τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα χίλια (1000) τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις.

Εξάλλου, από το συνδυασμό των προαναφερόμενων διατάξεων προς εκείνες των άρθρων 17 ν. 1337/1983, 1 π.δ. 5/1983 και 92 ν. 4495/2017 προκύπτει ότι για να χαρακτηριστεί ένα κτίσμα ή μια κατασκευή ως αυθαίρετη πρέπει να προηγηθεί η διαπίστωση και ο χαρακτηρισμός αυτής ως αυθαίρετης κατόπιν επιτόπιας αυτοψίας δύο (2) ελεγκτών δόμησης, που ειδοποιούνται ύστερα από κλήρωση από το αρμόδιο Περιφερειακό Παρατηρητήριο για να διενεργήσουν την αυτοψία, οι οποίοι συντάσσουν έκθεση αυτοψίας, την οποία υποβάλλουν στην οικεία ηλεκτρονική πλατφόρμα σε διάστημα δύο ημερών, υποκείμενη σε ενδικοφανή προσφυγή εκ μέρους του θιγόμενου εντός της οριζόμενης στο νόμο προθεσμίας. Κατά συνέπεια, οι έννομες συνέπειες του αυθαίρετου χαρακτήρα ενός κτίσματος ή μιας κατασκευής, μεταξύ των οποίων και οι οριζόμενες από τις διατάξεις των άρθρων 17§10 ν. 1337/1983, 23 §1 ν. 4014/2011, 1 του ν.4178/2013 και 82 του ν. 4495/2017, δεν επέρχονται αν δεν προηγηθεί η ως άνω έκθεση αυτοψίας, η οποία συνιστά διαπιστωτική ατομική διοικητική πράξη, χωρίς τη σύνταξη της οποίας τα επί του εκάστοτε ενδίκου ακινήτου αυθαίρετα κτίσματα ή οι αυθαίρετες προσθήκες θεωρούνται ανύπαρκτα και ενόψει τούτου επιτρέπεται η μεταβίβαση του ακινήτου, επί του οποίου αυτά έχουν ανεγερθεί (βλ.σχ. ΑΠ 183/2017, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, η απαγόρευση διάθεσης ή σύστασης εμπραγμάτου δικαιώματος δεν εκτείνεται και στα οικοδομήματα εκείνα, τα οποία έχουν ανεγερθεί νομίμως, στη συνέχεια όμως έγιναν σ` αυτά, για την καλύτερη εξυπηρέτηση του σκοπού για τον οποίο προορίζονταν από την κατασκευή τους, μεταβολές, διαρρυθμίσεις ή προσθήκες χωρίς την απαιτούμενη προς τούτο πολεοδομική άδειά. Και τούτο διότι στις περιπτώσεις αυτές το αυθαίρετο περιορίζεται σε μόνη την χωρίς άδεια προσθήκη κ.λπ., η οποία και μόνον υπόκειται σε κατεδάφιση, αν δεν νομιμοποιηθεί ή δεν συντρέχει περίπτωση νομιμοποιήσεώς της. Στις περιπτώσεις αυτές είναι δυνατή και νόμιμη η διανομή του κτίσματος που ανεγέρθηκε βάσει νόμιμης οικοδομικής άδειας, το οποίο καθ` εαυτό δεν έχει ελάττωμα (ΕφΙωαν73/2006, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) [1].

Άννα Ρεγκούτα, Δικηγόρος

e-mail: [email protected]

[1] Απόσπασμα της υπ’ αριθμ. 83/2023 αποφάσεως του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ηρακλείου