Σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 1 εδ. α και 2 του ν. 2664/1998, που ρυθμίζει τη λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, αυτό αποτελεί σύστημα οργανωμένων σε κτηματοκεντρική βάση νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών, εκ των οποίων οι μεν τεχνικές καταχωρίζονται στο κτηματολογικό διάγραμμα, οι δε νομικές στο κτηματολογικό φύλλο εκάστου ακινήτου και αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στη δημοσιότητα των εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών, με τρόπο που να διασφαλίζεται η δημόσια πίστη, προστατεύοντας κάθε καλόπιστο συναλλασσόμενο που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές. Κατά δε τη διάταξη του άρθρου 4 παρ. 1 εδ. α΄ του ιδίου νόμου, αντίστοιχη της οποίας δεν υπάρχει στον Αστικό Κώδικα, αντικείμενο των κτηματολογικών εγγραφών είναι τα εγγραπτέα δικαιώματα που αφορούν σε ακίνητα ή άλλα ειδικά ιδιοκτησιακά αντικείμενα.

Αν και η έννοια της «κτηματολογικής εγγραφής» δεν προσδιορίζεται στο νόμο, με δεδομένο ότι το σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου αντικαθιστά σε μία περιοχή το μέχρι τότε ισχύον σύστημα των μεταγραφών που υποστηριζόταν από το υποθηκοφυλακείο και η κτηματολογική εγγραφή καταλαμβάνει τη θέση της μεταγραφής και της εγγραφής υποθήκης, θα πρέπει να θεωρηθεί ως τέτοια (κτηματολογική εγγραφή) η αποτύπωση, σε έντυπη και ηλεκτρονική μορφή, στο οικείο κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα, νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών, που αφορούν σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο ή ειδικό ιδιοκτησιακό αντικείμενο. Οι εν λόγω πληροφορίες αντλούνται στο μεν στάδιο των πρώτων εγγραφών από τις κατά την κτηματογράφηση δηλώσεις εγγραπτέων δικαιωμάτων μετά των συνυποβαλλόμενων πράξεων κατ’ άρθρα 1 και 2 παρ.3 του ν. 2308/1995, στο δε μετέπειτα στάδιο από τις κατά το άρθρο 12 παρ.1 του ν. 2664/1998 καταχωριζόμενες πράξεις, δηλ. δικαιοπραξίες, δικαστικές αποφάσεις και διοικητικές πράξεις (βλ. ΕφΘεσ 63/2022 ΕφΑθ 4496/2019, Δ. Παπαστερίου Κτηματολογικό Δίκαιο Β εκδ. 2019 σελ. 217, Κ. Πλιάτσικα, Η διόρθωση ανακριβούς πρώτης κτηματολογικής εγγραφής εκδ. 2019 σελ. 19 επ,). Σύμφωνα δε με το άρθρο 11 παρ. 1 του ν. 2664/1998, σε κάθε ακίνητο ή ιδιοκτησιακό αντικείμενο αντιστοιχεί ένα κτηματολογικό φύλλο με περισσότερες κτηματολογικές εγγραφές, δηλ. καταχωρίζονται σε αυτό όλες οι εγγραφές-πληροφορίες που το αφορούν και ανάλογα με το στάδιο διενέργειάς τους διακρίνονται σε αρχικές, πρώτες -οριστικές και μη- και μεταγενέστερες.

«Αρχικές» είναι οι εγγραφές που εμφανίζονται στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες κατά το πέρας της κτηματογράφησης με βάση τις δηλώσεις εγγραπτέων δικαιωμάτων κατ’ άρθρα 1 και 2 παρ.3 του ν. 2308/1995 και μετά την καταχώρισή τους στα κτηματολογικά βιβλία ονομάζονται «Πρώτες Εγγραφές», καθώς αποτελούν την πρώτη (αρχική) εγγραφή στο Εθνικό Κτηματολόγιο (άρθρο 12 του ν. 2308/1995).

Οι πρώτες εγγραφές, επί των οποίων στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή, αποτελούν πράξη δημόσιας αρχής με διαπιστωτικό χαρακτήρα των υφισταμένων κατά την έναρξη του Εθνικού Κτηματολογίου σε μία περιοχή εμπράγματων δικαιωμάτων, που μετά την οριστικοποίησή τους και σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 7 του ιδίου νόμου, παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακριβείας (ΑΠ 34/2019, ΑΠ 690/2018, ΑΠ 1342/2015, ΑΠ 1500/2013, ΕφΑθ 4496/2019, ΕφΑθ 2991/2017, ΕφΑθ 600/2016, ΕφΑθ 618/2015 όλες δημ. στη ΝΟΜΟΣ). Οι πρώτες εγγραφές διακρίνονται δε σε οριστικές και μη οριστικές. Οι μη οριστικές πρώτες εγγραφές, δηλ. από την έναρξη λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου σε μία περιοχή εωσότου αυτές οριστικοποιηθούν κατά τα κατωτέρω, ουδέν τεκμήριο παράγουν. Συγκεκριμένα, κατά το άρθρο 7 του ν. 2664/1998, οι πρώτες εγγραφές, των οποίων ουδόλως αμφισβητήθηκε η ακρίβεια ενώπιον των δικαστηρίων με αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998 μέσα στην προβλεπόμενη από αυτό προθεσμία (σήμερα πιά μετά από αλλεπάλληλες νομοθετικές παρεμβάσεις- παρατάσεις η προθεσμία είναι 14 έτη από το τέλος του έτους, εντός του οποίου έγινε η έναρξη λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο για τις παλαιές κτηματογραφήσεις και πλέον, για τις περιοχές όπου η σχετική προθεσμία δεν έληξε μέχρι 30-11-2018, αυτή παρατάθηκε μέχρι 31-12-2022, σύμφωνα με το άρθρο 9 του ν. 4821/31-7-2021 και μετά το ν. 4990/2022 μέχρι 31-12-2023, ενώ για τα ακίνητα σε περιοχές όπου η κτηματογράφηση έγινε μετά το ν.3481/2006, η προθεσμία είναι 8 έτη), καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακριβείας υπέρ των φερόμενων με τις πρώτες αυτές εγγραφές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν αμέσως μετά την πάροδο της προρρηθείσας προθεσμίας του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998. Από τη δημιουργία του αμάχητου αυτού τεκμηρίου, αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή του περιεχομένου των πρώτων εγγραφών, οπότε πλέον ο πραγματικός δικαιούχος, που ενδεχομένως δεν πρόλαβε να προβεί στη διόρθωση, έχει ενοχική μόνον αξίωση κατά του ανακριβώς αναγραφόμενου ως δικαιούχου για την απόδοση του πλουτισμού από τη δημιουργία του αμάχητου τεκμηρίου. Περαιτέρω, ως στηριζόμενη στο γράμμα του νόμου και δη του άρθρου 7 παρ.2 του ν. 2664/1998, οι πρώτες εγγραφές των οποίων αμφισβητήθηκε με αγωγή η ακρίβεια μέσα στην ανωτέρω προθεσμία, οριστικοποιούνται μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απορρίπτει την αγωγή. Αν, αντίθετα, η απόφαση δέχεται ολικά ή μερικά την αγωγή, διορθώνεται η αρχική εγγραφή σύμφωνα με το διατακτικό της απόφασης αυτής μόλις τούτη καταστεί αμετάκλητη. Η διορθωμένη αυτή πρώτη εγγραφή είναι άμεσα οριστική και παράγει το προρρηθέν αμάχητο τεκμήριο. (βλ. σχετ. Σωτ. Κοτρώνη Η οριστικοποίηση και το αμάχητο τεκμήριο των πρώτων εγγραφών εκδ. 2022 σελ. 116 επ. και υποσημ. 327, 328). Η άποψη, που διατυπώνεται από μέρος της θεωρίας (βλ. Σωτ. Κοτρώνη ο.π. σελ. 119 επ.) ότι η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών επέρχεται για όλες, ανεξαρτήτως αν αμφισβητηθούν ή όχι δικαστικά κατ’ άρθρο 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998, με την παρέλευση της σχετικής προθεσμίας, δεν είναι σύμφωνη ούτε με το γράμμα, ούτε με το πνεύμα και τους σκοπούς του νόμου 2664/1998 που διέπει τη λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, διότι έτσι επιμηκύνεται αδικαιολόγητα η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών και ο εξοπλισμός τους με το αμάχητο τεκμήριο, άρα και η ανασφάλεια των συναλλαγών, ενώ σκοπός της προθεσμίας του άρθρου 6 παρ. 2 (όπου αρχικά για όλες τις κτηματογραφήσεις ήταν μόλις 7 έτη) είναι σε σύντομο χρόνο και προς διασφάλιση της δημόσιας πίστης να θωρακίζονται οι πρώτες κτηματολογικές εγγραφές με αμάχητο τεκμήριο ακριβείας και όχι επί 15ετία και πλέον να μένουν εκκρεμείς, αφού σε αυτήν την περίπτωση θα υπόκεινται οι πρώτες εγγραφές σε «αέναη» διόρθωση, παρόλο που έχει μεσολαβήσει αμετάκλητη δικαστική κρίση.

Τέλος, μεταγενέστερες (ή επιγενόμενες) εγγραφές είναι οι καταχωρισμένες κατ’ άρθρο 12 του ν. 2664/1998 πράξεις (δικαιοπραξίες, διοικητικές πράξεις, δικαστικές αποφάσεις κλπ), που στηρίζονται στις πρώτες εγγραφές, οι οποίες παράγουν μαχητό τεκμήριο ακριβείας (άρθρο 13 παρ.1 του ν. 2664/1998), είτε έχουν οριστικοποιηθεί οι πρώτες εγγραφές, είτε όχι (άρθρο 8 του ν.2664/1998) και τούτο διότι έχει προηγηθεί της καταχώρισης έλεγχος νομιμότητας κατ’ άρθρο 16 του ν. 2664/1998 [1].

Άννα Ρεγκούτα, Δικηγόρος

e-mail: [email protected]

[1] Απόσπασμα της υπ’ αριθμ 9/2023 αποφάσεως του Εφετείου Θεσσαλονίκης.