Εγγύηση στη σύμβαση μίσθωσης

Το χρηματικό ποσό που κατά τη σύναψη της συμβάσεως μισθώσεως δίνεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή και αντιστοιχεί συνήθως σε πολλαπλάσιο του μηνιαίου μισθώματος, αποκαλούμενο καταχρηστικώς εγγύηση (αφού η τελευταία αυτή σύμβαση, όπως ρυθμίζεται από τα άρθρα 847 επ. ΑΚ, συνάπτεται μεταξύ του δανειστή και του εγγυητή, ο οποίος είναι τρίτο πρόσωπο εκτός των συμβαλλομένων), διέπεται ως προς τη λειτουργία του και ιδίως την τύχη του από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ). Το ως άνω χρηματικό ποσό είναι δυνατό να συμφωνήθηκε προς εξασφάλιση του μισθώματος και μάλιστα ως προκαταβολή του ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή προς κάλυψη της ζημίας από τη μη εκπλήρωση της συμβάσεως κ.λπ.) ή ως ποινική ρήτρα ή ως συμβατική εγγυοδοσία (ΑΠ 712/1973 ΝοΒ 22. 197, ΕφΠειρ 230/ 1994 ΕλλΔνη 35. 1711, ΕφΑθ 6225/1993 ΕλλΔνη 35. 1126, ΕφΑθ 1439/1991 ΕλλΔνη 31. 1100).

Συνήθως στις συμβάσεις μίσθωσης περιλαμβάνεται ο όρος ότι η εγγύηση συνομολογείται για την πιστή και ακριβή τήρηση των όρων του παρόντος και ιδίως της καταβολής του μισθώματος και ότι το ποσό της εγγύησης παραμένει άτοκα στα χέρια του εκμισθωτή και θα αποδίδεται σε αυτόν μετά τη λήξη της μίσθωσης και την εκπλήρωση των όρων της σύμβασης. Η συμφωνία με το ως άνω περιεχόμενο έχει την έννοια της συμβατικής εγγυοδοσίας και διέπεται από τους όρους που έχουν συνομολογηθεί μεταξύ των συμβαλλομένων (ΑΚ 361), οι οποίοι λειτουργούν σύμφωνα με την αρχή της καλής πίστης και των συναλλαχτικών ηθών (ΑΚ 173, 200, 288) [βλ. Χαράλαμπος Δ. Παπαδάκης, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, Τόμος Πρώτος, Τρίτη Έκδοση, σελ. 391]. Ορθά επομένως, υποστηρίζεται ότι αποτελεί προκαταβολή του ενδεχόμενου οφειλέτη μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε θα καταλογιστεί σε αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας (Κατράς, Πανδέκτης, 2005, σελ. 124 επ., ΑΠ 394/2007 ΕλΔ 49/1059).

Η αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας γίνεται ληξιπρόθεσμη με τη λήξη της μίσθωσης και επιστρέφεται αν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση για ζημίες στο μίσθιο και εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά. Συνεπώς, στην αγωγή, ή ανταγωγή με την οποία ζητείται, η επιστροφή της πιο πάνω “εγγυήσεως” ή στην ένσταση συμψηφισμού, για να είναι ορισμένο το σχετικό αίτημα πρέπει να εκτίθεται ο λόγος για τον οποίο συμφωνήθηκε και δόθηκε η “εγγύηση” καθώς και η αιτία για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής της (1016/2020 ΜΠΡ ΑΘ, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Η αξίωση, δε, για απόδοση της εγγύησης προβάλλεται νόμιμα προς συμψηφισμό μετά τη λήξη της μίσθωσης, ακόμα και εάν συμφωνήθηκε το αντίθετο, ιδίως όταν με την αγωγή του εκμισθωτή προβάλλονται αξιώσεις τόσο για τα μισθώματα (και για την αποζημίωση χρήσης), όσο και για φθορές στο μίσθιο, οπότε και κατάγονται όλες οι ενδεχόμενες αξιώσεις από τη λήξη της μίσθωσης προς διάγνωση στο ίδιο Δικαστήριο (ΕφΘεσ 1065/2008 – Νόμος, ΕφΑθ 7663/200 ΕλλΔνη 43.1488 ΕφΑθ 7662/2000 ΕΔΠ 2002.86 και 7/2017 Μ. Πρ. Βέροιας – Νόμος).

Αγγελική Λιγοψυχάκη, δικηγόρος

Email: [email protected]

Πηγή άρθρου