Η διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων διακρίνεται σε συμβατική και σε νόμιμη (ΑΠ 973/2010, ΕλλΔ/νη 52/143). Συμβατική διάρκεια είναι αυτή που συμφωνήθηκε, ενώ νόμιμη διάρκεια είναι αυτή που ορίζεται από τη νομοθεσία.
Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 5 του Π.Δ. 34/1995 (πριν την κατάργησή του από το άρθρο 1 παρ. 1 του Ν. 4242/2014), όλες οι μισθώσεις (που ρυθμίζονται από το ανωτέρω Προεδρικό Διάταγμα) ισχύουν για διάστημα δώδεκα (12) ετών, έστω και αν έχει συμφωνηθεί διάρκεια μικρότερη ή αόριστου χρόνου. Η 12ετής διάρκεια δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή (ΑΠ 302/2014 ΧρΙΔ 2014/678, ΑΠ 973/2010, ΑΠ 1745/2007, ΑΠ 364/2000 ΕλλΔ/νη 41/428, ΕφΑΘ 2991/2001 ΕΔικΠολ 2004/168, ΕφΘες 977/2009 Αρμ 2010/820).
Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 61 περ. δ΄ του Π.Δ. 34/1995 (πριν την κατάργησή του με το άρθρο 13 παρ. 3 του Ν. 4242/2014), προκύπτει ότι η οριστική λήξη της μισθώσεως, λόγω παρόδου της 12ετίας, εξαρτάται από τη μελλοντική συμπεριφορά του δικαιούχου της αξιώσεως και συγκεκριμένα από το αν αυτός θα ασκήσει ή όχι εμπροθέσμως την κατ’ άρθ. 599 παρ. 1 και 608 παρ. 1 ΑΚ αξίωση προς απόδοση του μισθίου, με την άσκηση της οποίας η λήξη καθίσταται οριστική. Από τη διάταξη, επίσης, του άρθρου 61 περ. δ΄ του ίδιου Π.Δ. (όπως ίσχυε πριν την κατάργησή του από το Ν. 4242/2014), προκύπτει ότι η σχετική αξίωση του εκμισθωτή πρέπει να ασκηθεί μόνο μετά τη λήξη – συμπλήρωση της 12ετίας από την έναρξη της μισθώσεως και μάλιστα σε αποκλειστικό χρονικό διάστημα εννέα (9) μηνών από τη λήξη της 12ετίας, δεν είναι, δε, νοητή η άσκηση της ίδιας αξιώσεως ούτε πριν τη συμπλήρωση της 12ετίας, αφού τότε δεν έχει επέλθει η λήξη της μισθώσεως, ούτε μετά τη συμπλήρωση της αποσβεστικής προθεσμίας, με την οποία αποσβέννυται οριστικά η αντίστοιχη αξίωση του εκμισθωτή για την απόδοση του μισθίου και ο χρόνος της μισθώσεως, αναγκαστικά, παρατείνεται για μια ακόμα 4ετία από τη λήξη της 12ετίας. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις (άσκηση της αξιώσεως του εκμισθωτή πριν τη συμπλήρωση της 12ετίας ή μετά τη συμπλήρωση του εννεάμηνου από τη συμπλήρωση της 12ετίας), δεν έχει λήξει οριστικά η διάρκεια της μισθώσεως (ΑΠ 39/2015, ΑΠ 994/2014, ΑΠ 1542/2012 ΧρΙΔ 2013/275, ΑΠ 288/2010 ΕΔικΠολυκ 2010/189, ΑΠ 756/2010, ΜΕφΠειρ 569/2015).
Με τις πρόσφατες, ωστόσο, διατάξεις του Ν. 4242/2014 (Φ.Ε.Κ. Α` 50/28.02.2014), ήρθη σημαντικά αυτό το καθεστώς, τόσο για τις παλαιές όσο και για νεότερες εμπορικές μισθώσεις. Ειδικότερα, με το άρθρο 13 του ως άνω Νόμου ορίστηκε ότι: «1. οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Π.Δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του Π.Δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 2026, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που υποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της. 2.α. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Π.Δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως τροποποιείται κατά το παρόν άρθρο. […] 3. Τα άρθρα 60 και 61 του Π.Δ. 34/1995 καταργούνται. Ειδικά σε περίπτωση καταγγελίας από τον εκμισθωτή μέχρι 31.8.2014 μίσθωσης, η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι 31.8.2014 λόγω συμπλήρωσης της δωδεκαετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 5 του Π.Δ. 34/1995 ή μίσθωσης που έληξε ήδη για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχουν παρέλθει μέχρι τις 31.8.2014 εννέα (9) μήνες από τη λήξη της ή μίσθωσης που τελεί υπό τετραετή παράταση σύμφωνα με την περίπτωση δ΄ του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης έξι (6) μηνών».
Συνεπώς, στις παλαιές εμπορικές μισθώσεις, ήτοι αυτές που συνήφθησαν προ 28.02.2014 (έναρξη ισχύος του Ν. 4242/2014), στις οποίες υπάγονται – κατά τη ρητή πρόβλεψη της παρ. 2 εδ. α΄ του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014 – εκείνες που συνάφθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του, ή που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί ρητώς ή σιωπηρώς (άρθρο 611 ΑΚ) πριν την έναρξη ισχύος, καθώς επίσης και οι μισθώσεις, των οποίων έληξε η 12ετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα μήνες από τη λήξη της διάρκειας αυτής, δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μισθώσεως είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως, κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την «άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή με τις εξαιρέσεις που προβλέπονται στην παράγραφο 3 του άρθρου 13 του ως άνω Νόμου), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της. Προφανώς η κατάργηση των άρθρων αυτών δεν ισχύει για τις μισθώσεις, των οποίων ήδη έχει λήξει το 9μηνο προ 28.02.2014 και συνεπώς παρατάθηκαν αυτόματα στην τετραετία. Συνεπώς, μετά το πέρας της 12ετίας για τις μισθώσεις που καταρτίστηκαν προ 28/02/2014, η μίσθωση λήγει αυτοδικαίως (αφού πλέον δεν νοείται εφαρμογή των κατηργημένων διατάξεων των άρθρων 60 και 61 του άνω Π.Δ.) ή καθίσταται αορίστου χρόνου με τις προϋποθέσεις του άρθρου 611 ΑΚ, δηλαδή ο μισθωτής να εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο με πρόθεση να συνεχισθεί η μισθωτική σχέση χωρίς ο εκμισθωτής, ο οποίος γνωρίζει τόσο τη λήξη της μισθώσεως, όσο και την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, να εναντιωθεί στην εξακολούθηση της χρήσεως (ΑΠ 62/2014, ΑΠ 1327/2013, ΑΠ 1274/2013, ΑΠ 1809/2012, ΑΠ 528/2012), μη υπαγόμενης πλέον, ως προς τη διάρκεια και τη λήξη της, στις ρυθμίσεις του Π.Δ. 34/1995, αλλά σε εκείνες των άρθρων 608 παρ. 2 και 609 ΑΚ (ΜΠρΑθ 860/2022 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 660/2009, ΕλλΔ/νη 52/239, ΕφΛαρ 78/2012 Δικ/φία 2012/479, ΜΠρΚατερ- ειδ. 53/2022 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Αγγελική Πολυδώρου, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr