Σύμφωνα με το άρθρο 7Α παρ. 1α του ν. 2644/1998, μέχρι την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών δεν εμποδίζεται η μεταβίβαση των μη καταχωρηθέντων σε αυτές (πρώτες εγγραφές) δικαιωμάτων.
Συγκεκριμένα, ο δικαιούχος μη καταχωρηθέντος στις πρώτες εγγραφές δικαιώματος κυριότητας μπορεί να μεταβιβάσει αυτό, σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις του Αστικού Κώδικα, χωρίς να απαιτείται και η τήρηση της τυχόν προβλεπομένης στις διατάξεις αυτές προϋπόθεσης της εγγραφής της σχετικής πράξης στο κτηματολόγιο, εφόσον δε ο μεταβιβάζων δεν έχει ασκήσει και καταχωρήσει στο οικείο κτηματολογικό φύλλο την προαναφερόμενη αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 για τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής, την πιο πάνω υποχρέωση εγγραφής της μεταβιβαστικής πράξης αναπληρώνει η εκ μέρους του αποκτώντος άσκηση και η με επιμέλεια του καταχώριση της αγωγής αυτής στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.
Εωσότου καταστεί αμετάκλητη η σχετικώς εκδοθείσα απόφαση επί της παραπάνω αγωγής (άρθρο 7 του ν. 2664/1998), τυχόν μεταβίβαση του ανακριβώς καταχωρηθέντος δικαιώματος τελεί υπό την αναβλητική αίρεση αυτής, δηλαδή της αμετάκλητης απόφασης που δέχεται την αγωγή. Ειδικότερα, σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής ανακριβώς καταχωρηθέντος στις πρώτες εγγραφές δικαιώματος, αν στις πρώτες εγγραφές δεν έχει καταχωρηθεί ή έχει καταχωρηθεί ανακριβώς δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου, ο δε πραγματικός δικαιούχος έχει αποβιώσει πριν από την ημερομηνία δημοσίευσης της σχετικής απόφασης του ΟΚΧΕ για την έναρξη του κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή, οι κληρονόμοι αυτού, εφόσον δεν αποποιήθηκαν την κληρονομία κατ’ άρθρο 1847 του ΑΚ, μπορούν και ενώ ακόμη δεν έχει διορθωθεί η ανακριβής πρώτη εγγραφή να συντάξουν το σχετικό δημόσιο έγγραφο περί αποδοχής της κληρονομίας και να καταχωρήσουν τούτο στο οικείο κτηματολογικό φύλλο, υπό την προαναφερόμενη αναβλητική αίρεση, ενώ παράλληλα θα ασκήσουν την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998, ζητώντας τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής, ώστε αντί του αναγραφόμενου στις πρώτες εγγραφές ως δικαιούχου εμπράγματου δικαιώματος να αναγραφούν οι ίδιοι (κληρονόμοι), καθόσον η άσκηση και καταχώρηση της σχετικής αγωγής στο οικείο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου εκ μέρους των κληρονόμων αναπληρώνει την έλλειψη εγγραφής της δήλωσης περί αποδοχής κληρονομίας κατΆ άρθρα 1193 και 1199 του ΑΚ και 12 παρ. 1 ζΆ του ν. 2664/1998 κι επομένως κατά το χρονικό σημείο έναρξης του κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή, το ανακριβώς ή μη καταχωρηθέν στις πρώτες εγγραφές εμπράγματο δικαίωμα, έχει ήδη περιέλθει στους κληρονόμους. Αυτό συνάγεται από το συνδυασμό των πιο πάνω διατάξεων, καθότι, αφενός κατά το χρονικό σημείο έναρξης του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή ο πραγματικός δικαιούχος – κληρονομούμενος έχει αποβιώσει και δε νοείται να είναι φορέας εμπραγμάτων δικαιωμάτων, αφετέρου διότι η αποδοχή κληρονομίας, ανεξαρτήτως του χρόνου σύνταξης του σχετικού δημοσίου εγγράφου και μεταγραφής του ή τώρα πλέον καταχώρισης του στο Κτηματολόγιο, ενεργεί αναδρομικά κατά το χρόνο της επαγωγής (θανάτου), η δε άσκηση και καταχώριση της σχετικής αγωγής στο οικείο κτηματολογικό φύλλο εκ μέρους των κληρονόμων αναπληρώνει την έλλειψη εγγραφής της δήλωσης περί αποδοχής κληρονομίας κατά τα άρθρα 1193 και 1199 του ΑΚ και 12 παρ.1 εδ. ζΆ του ν. 2664/1998 επομένως κατά το χρονικό σημείο έναρξης του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή, το ανακριβώς ή μη καταχωρηθέν στις πρώτες εγγραφές εμπράγματο δικαίωμα έχει ήδη περιέλθει στους κληρονόμους [Α.Π. 690/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΜΠΡ Ρόδου 431/2024 ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ].
Βασιλική Φλωκατούλα – δικηγόρος