Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1281 ΑΚ «η υποθήκη είναι δικαίωμα αδιαίρετο». Η ως άνω αρχή του αδιαιρέτου της υποθηκικής ευθύνης και υπεγγυότητας εκδηλώνεται και στην περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο διαιρεθεί σε περισσότερα αυτοτελή μέρη, καθένα από τα οποία είναι πλέον υπέγγυο για ολόκληρη την ασφαλισμένη απαίτηση. Κατ` ουσία, δηλαδή, η αρχική υποθήκη μετατρέπεται σε τόσες υποθήκες, όσα τα ακίνητα που προήλθαν από τη διαίρεση του ενυπόθηκου.
Έτσι, αν το ακίνητο ήταν κατά τον χρόνο εγγραφής της υποθήκης οικόπεδο και στην συνέχεια οικοδομήθηκε, υπαχθείσας της οικοδομής στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας (ν. 3741/1929), η υποθήκη – εφόσον αντικείμενο αυτής ήταν ολόκληρο το οικόπεδο – καταλαμβάνει ολόκληρο το ακίνητο, δηλαδή όλες τις οροφοκτησίες (βλ. ΕφΛαρ 547/2008 σε ΤΝΠ ΔΣΑ και Γεωργιάδη σε ΕρμΑΚ – Α.Γεωργιάδη – Μ. Σταθόπουλου, άρθρο 1281, περ. 4 και 8, σελ. 502 και 503). Από τα παραπάνω καθίσταται σαφές ότι δε χρειάζεται εκ νέου εγγραφή της υποθήκης στα νέα αυτοτελή τμήματα του ενυπόθηκου ακινήτου, αλλά η ήδη υπάρχουσα εκτείνεται εκ του νόμου σε αυτά[1].
Περαιτέρω, το άρθρο 1270 ΑΚ δίνει στον οφειλέτη το δικαίωμα να ζητήσει τον περιορισμό της πολλαπλής υποθήκης σε λιγότερα ακίνητα από αυτά επί των οποίων είχε αρχικά εγγράφει, εφόσον τίτλος για την εγγραφή ήταν ο νόμος ή δικαστική απόφαση και η απαίτηση του δανειστή μπορεί να εξασφαλιστεί επαρκώς με υποθήκη και σε λιγότερα ακίνητα. Ο νόμος, δηλαδή παρέχει στον οφειλέτη το δικαίωμα να ζητήσει τον περιορισμό της υποθήκης σε τόσα μόνον ακίνητα, όσων η αξία είναι αρκετή για την ασφάλιση της απαίτησης.
Παίρνοντας ως αφετηρία τον σκοπό της ΑΚ 1270 που είναι η προστασία της κτηματικής πίστης του υποθηκικού οφειλέτη και η αποφυγή της υπερασφάλισης του δανειστή, πρέπει να δεχτούμε την ανάλογη εφαρμογή της διάταξης, όταν το βεβαρημένο ακίνητο οικοδομηθεί, το κτίριο υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, και η αξία μίας ή μερικών από τις χωριστές ιδιοκτησίες επαρκούν για την εξασφάλιση της απαίτησης[2].
Αγγελική Λιγοψυχάκη, δικηγόρος
email: [email protected]
[1] Βλ. 1588/2013 ΜΠΡ ΑΘ, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ
[2] Βλ. Απόστολο Σ. Γεωργιάδη, Εμπράγματο Δίκαιο, ΙΙ, Αθήνα 1993, σελ. 144