Αδιαίρετο δικαίωμα υποθήκης

Η διάταξη του άρθρου 1281 ΑΚ καθιερώνει το αδιαίρετο της υποθηκικής ευθύνης και υπεγγυότητας, με την έννοια ότι το δικαίωμα της εμπράγματης ασφάλειας καταλαμβάνει ολόκληρο το βεβαρημένο πράγμα και ασφαλίζει ολόκληρη την απαίτηση, για την εξασφάλιση της οποίας συστήθηκε. Συνεπώς, αν η υποθήκη ή προσημείωση έχει εγγραφεί σε περισσότερα ακίνητα του οφειλέτη, για μια όμως συγκεκριμένη απαίτηση του δανειστή, τότε μέχρι την ολοσχερή εξόφληση αυτής εξακολουθεί η υπεγγυότητα καθενός ακινήτου και κανένα από αυτά δεν ελευθερώνεται από τη μερική εξόφληση που τυχόν θα επακολουθήσει. Δεν εξετάζεται αν η υποθήκη ή προσημείωση γράφθηκε από την αρχή σε όλα τα ακίνητα ή σε μερικά απ` αυτά ή αν έγινε η εγγραφή σε μεταγενέστερο χρόνο. Αρκεί μόνο η υποθήκη να έχει εγγραφεί σε όλα τα ακίνητα για μια συγκεκριμένη απαίτηση (ΑΠ 1330/2006, ΑΠ 681/2003).

Επίσης, αν το ενυπόθηκο ακίνητο διαιρεθεί σε περισσότερα αυτοτελή μέρη, καθένα απ` αυτά είναι υπέγγυο για ολόκληρη την ασφαλισμένη απαίτηση, δηλαδή μετατρέπεται η αρχική υποθήκη σε τόσες υποθήκες όσα τα ακίνητα που προήλθαν από τη διαίρεση του ενυποθήκου, αλλά η υποθήκη σε καθένα απ` αυτά ασφαλίζει την αρχική απαίτηση σε όλη της την έκταση.

Ακόμη, αν το ακίνητο ήταν κατά τον χρόνο εγγραφής της υποθήκης οικόπεδο και στη συνέχεια οικοδομήθηκε, υπαχθείσας της οικοδομής στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας (ν. 3741/1929), η υποθήκη καταλαμβάνει όλες τις χωριστές ιδιοκτησίες, εκτός αν χωρήσει συμβατικός περιορισμός. Αν η υποθήκη είχε αντικείμενο ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, και πάλι εκτείνεται σε όλες τις διακεκριμένες ιδιοκτησίες, πλην όμως κατά το εξ αδιαιρέτου ποσοστό συνιδιοκτησίας, κατά το οποίο ήταν υπέγγυο το αρχικό οικόπεδο.

Με βάση όλα τα παραπάνω, προκύπτουν από τις προαναφερόμενες διατάξεις τα εξής: α) προσημείωση υποθήκης επί σαφώς προσδιορισμένου ακινήτου, το οποίο στη συνέχεια διασπάστηκε, κατατμήθηκε ή συστάθηκε επ` αυτού οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, εξακολουθεί να ασφαλίζει την απαίτηση, αφού αυτό δεν μεταβάλλεται ούτε και δημιουργείται αμφιβολία για την ταυτότητά του, β) αν κατά το χρόνο της εγγραφής της προσημείωσης έχει ήδη συσταθεί στο οικόπεδο οριζόντια/κάθετη ιδιοκτησία, εφόσον η προσημείωση δεν αφορά επί μέρους αυτοτελή (οριζόντια ή κάθετη) ιδιοκτησία, οπότε, εκτός από την περιγραφή αυτής, απαιτείται να προσδιορίζεται και το αναλογούν σε αυτή ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και τους κοινόχρηστους χώρους, αλλά αφορά το όλο ακίνητο με τα επ` αυτού κτίσματα και ιδιοκτησίες, δεν είναι αναγκαία η επί μέρους περιγραφή των αυτοτελών οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, αλλά αρκεί η περιγραφή του όλου ακινήτου επί του οποίου αυτές υφίστανται και τα τυχόν ποσοστά συγκυριότητας, αφού η εγγραφείσα επ` αυτού προσημείωση καταλαμβάνει και όλες τις χωριστές ιδιοκτησίες και γ) σε περίπτωση που η εγγραφή προσημείωσης αφορά συνεχόμενα – όμορα ακίνητα, τα οποία αποκτήθηκαν με διαφορετικούς μεν τίτλους αλλά χρησιμοποιούνται ενιαίως λειτουργικά, η εγγραφή της προσημείωσης και η περιγραφή των περισσοτέρων αυτών ακινήτων μπορεί να γίνει και ως ενιαίο ακίνητο, εφόσον όμως προσδιορίζεται το όλο αυτό ακίνητο, κατά είδος, θέση, όρια και συνολική έκταση, δηλαδή ως σαφώς διακρινόμενο εδαφικό τμήμα, και αναφέρονται και τα επί μέρους ακίνητα, από τα οποία αυτό προήλθε και τα οποία αναγκαίως καταλαμβάνονται, ως μέρος του όλου, από την εμπράγματη ασφάλεια, καθώς επίσης και οι τίτλοι αυτών, η επί μέρους έκταση εκάστου και το τυχόν υπάρχον ποσοστό συγκυριότητας επ` αυτών, ώστε να μη δημιουργείται από την ενιαία αυτή περιγραφή αβεβαιότητα ως προς την ταυτότητα των εν λόγω ακινήτων και ως προς το χαρακτήρα τους ως διαιρετού ή αδιαίρετου πράγματος (βλ. 50/2021 ΑΠ, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Αγγελική Λιγοψυχάκη, δικηγόρος

Email: [email protected]

Πηγή άρθρου