Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 51 του ΕισΝΑΚ, η απόκτηση κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος πριν από την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα κρίνεται κατά το δίκαιο που ίσχυε όταν έγιναν τα πραγματικά γεγονότα για την απόκτησή τους. Με βάση το παλαιό ιεροκρατικό άγραφο μουσουλμανικό νόμο, που ίσχυσε στις περιοχές που υπάγονταν στην οθωμανική αυτοκρατορία από το 1300 έως το 1856, οι γαίες ανήκαν όλες στον Σουλτάνο (ως αντιπρόσωπο του Θεού), ο οποίος μπορούσε έναντι καταβολής ή μη φόρου να τις παραχωρεί στους προ της κατάκτησής τους κατόχους τους και διαδόχους αυτών. Στα πλαίσια των κοινωνικών και οικονομικών σχέσεων της εποχής δεν υπήρχε η σύγχρονη έννοια της “κυριότητας”, αλλά η παραχώρηση της γης είχε την έννοια μιας αναγνωρισμένης από την εξουσία μορφής ευρείας υλικής εξουσίασης του ακινήτου και πορισμού ωφελειών από αυτό, ανάλογων με την φύση και μορφή του και των αναγκών της εποχής εκείνης. Υπό αυτό το πνεύμα διαμορφώθηκε η μεταγενέστερη με το Νόμο Περί Γαιών της 7ης Ραμαζάν 1274 δηλ. χριστ.έτους 1856 κατάταξη των γαιών σε
α) ιδιόκτητες ή καθαρής ιδιοκτησίας (μούλκ), όπως οικοδομήματα, εργαστήρια, αμπελώνες, περιβόλια, κήποι, κλπ. που βρίσκονταν στις πόλεις, κωμοπόλεις και χωριά, στις οποίες αυτοί που τις εξουσίαζαν είχαν πλήρες και απόλυτο δικαίωμα κυριότητας και μπορούσαν να τις διαθέτουν ελεύθερα προς τρίτους με άτυπη συμφωνία περί μεταβίβασης, ειδικότερα, κατά το άρθρο 2 του ως άνω Οθωμανικού Νόμου «περί γαιών», «Οι καθαρής κυριότητας (ιδιόκτητοι γαίαι) είναι τεσσάρων ειδών: 1) Τα εν τοις χωρίοις και κώμαις (Κασαπάτ) κείμενα οικόπεδα, καθώς και αι εις τον περίβολόν των ευρισκόμενοι γαίαι, αίτινες δεν δύνανται να μη ώσι περιπλέον του ημίσεως στρέμματος και θεωρούνται ως συμπλήρωμα της κατοικίας, 2) Αι γαίαι, αι αποσπασθείσαι από δημοσίας γαίας και τη αδεία του ιερού νόμου υπαχθείσαι εις την αληθή ιδιοκτησίαν τινός, ίνα κατέχωνται κατά τους διαφόρους τρόπους της κυριότητος, 3) Αι δεκατιζόμεναι γαίαι (ουσσριγέ, δηλαδή terres decimates) και 4) Αι φορολογούμεναι γαίαι (χαραζδζιέ, δηλαδή terres tributaires). Δεκατιζόμεναι γαίαι είναι αι εν καιρώ της κατακτήσεως εις τους πορθητάς ως λάφυρα διανεμηθείσαι γαίαι. Φορολογούμεναι γαίαι είναι αι γαίαι, αι οποίαι είχαν μείνει στην κατοχή των κατοίκων μη Μουσουλμάνων (περί όλων των ανωτέρω βλ. Δ. Νικολαΐδου, ΟΘΩΜΑΝΙΚΟΙ ΚΩΔΙΚΕΣ, έκδ. 1869, σελ. 429-430). Κατά τα άρθρα 167, 175, 181 και 185 του οθωμανικού Αστικού Κώδικα, τα ακίνητα καθαρής ιδιοκτησίας εξομοιώνονται με τα κινητά και για τη μεταβίβασή τους δεν απαιτείται καμία διατύπωση, αλλά αρκεί η αμοιβαία συναίνεση των συμβαλλομένων, η οποία μπορεί να αποδειχθεί με ιδιωτικά έγγραφα και μάρτυρες. Η μεταγραφή στα κτηματολογικά βιβλία της μεταβίβασης των ακινήτων αυτών δεν ήταν αναγκαία, σε αντίθεση με τη μεταβίβαση των βακουφίων και των δημοσίων γαιών. Οι νομοθετικές μεταβολές που επέφερε ο νόμος 28ης Ρετζέπ 1291 (καθ’ ημάς 1875) δεν μετέβαλαν και τον τρόπο μεταβίβασης των τέλειας ιδιοκτησίας “μούλκι” ακινήτων, ο οποίος ρυθμιζόταν από το ιερό μουσουλμανικό δίκαιο (ΑΠ 267/2008 ΝΟΜΟΣ). Επομένως, στην κατηγορία “μουλκ”, ανήκουν μόνο τα αστικά ακίνητα, ήτοι τα οικόπεδα, ως άνω, έστω και αν καλλιεργούνται με κηπευτικά και οπωροφόρα δένδρα, αυλές, κήποι, οικίες και γενικότερα οικοδομήματα, εργαστήρια, καθώς και τα καρποφόρα δένδρα που βρίσκονται στις πόλεις, κωμοπόλεις και χωριά (ΑΠ 120/2018, ΑΠ 222/2017). [1]
β) δημόσιες γαίες (εραζί-εμιριέ ή αρζί-μιρί), όπως τα καλλιεργήσιμα χωράφια, τα βοσκοτόπια, τα δάση και λοιπά παρεμφερή κτήματα, των οποίων η ψιλή κυριότητα (ρεκαμπέ) ανήκε στον Σουλτάνο, ενώ η εξουσίαση ή “ωφέλιμη κυριότητα” (“τεσσαρούφ”, “tassaruf”), δηλ. η χρήση και κάρπωση μπορούσε να παραχωρηθεί με ταπί σε ιδιώτες από τον Σουλτάνο έναντι της καταβολής ορισμένου χρηματικού ποσού, αντικείμενο δε της ως άνω εξουσίασης ήταν η χρήση του εδάφους, αντίστοιχη με την φύση και τη μορφή του. Επομένως, στην κατηγορία των δημοσίων γαιών (εραζί-εμιριέ ή αρζί-μιρί) ανήκουν οι αγροτικές εκτάσεις και συγκεκριμένα οι καλλιεργήσιμοι αγροί, οι χειμερινές και θερινές βοσκές, οι λειμώνες (τσαΐρια), τα δάση, οι εκτάσεις που έχουν φυτευθεί με δένδρα, που δεν καλλιεργεί κανένας (ΑΠ 120/2018, ΑΠ 227/2017, ΑΠ 477/2016).
γ) γαίες αφιερωμένες σε ευαγή σκοπό (εβκαφ- βακούφια), των οποίων η χρήση και εκμετάλλευση γινόταν υπέρ κάποιου αγαθοεργού σκοπού (π.χ. μοναστηρίου, νοσοκομείου κ.λπ.) και οι οποίες θεωρούνταν ως εκτός συναλλαγής,
δ) γαίες προοριζόμενες για την κοινή και δημόσια χρήση όλων των κατοίκων ενός μόνο χωριού (μετρουκέ), όπως δρόμοι, πλατείες κλπ., οι οποίες επίσης ήταν δημόσιες, ανήκουσες στον Σουλτάνο και
ε) νεκρές γαίες (μεβάτ), δηλ. οι πετρώδεις εκτάσεις, τα βράχια, οι άβατες κλιτύες κλπ. οι οποίες δεν ανήκαν στην κυριότητα ιδιωτών, ούτε ήταν δυνατή από τη φύση τους η καλλιέργεια τους ή οποιασδήποτε άλλης μορφής εξουσίαση με σκοπό πορισμού οφέλους και δεν κατέχονταν ούτε εξουσιάζονταν από οιονδήποτε, οι οποίες ήταν επίσης δημόσιες ανήκουσες στον Σουλτάνο.[2]
Ο ανωτέρω νόμος, ως μεταγενέστερος κατά 26 έτη της απελευθέρωσης δεν είναι δυνατό να εφαρμόζεται στις περιοχές που αποτέλεσαν το νεοσυσταθέν ελληνικό κράτος το 1830. Ωστόσο, αποδίδει το δίκαιο που ίσχυε σχετικά με την διάκριση των γαιών, κατά τη διάρκεια της οθωμανικής κυριαρχίας.[3]
Με το πρώτο (Α`) Πρωτόκολλο των Μεγάλων Δυνάμεων (Ρωσίας, Μεγάλης Βρετανίας και Γαλλίας) της 3 Φεβρουαρίου/22 Ιανουαρίου 1830 του Λονδίνου “περί ανεξαρτησίας της Ελλάδος” οριστικοποιήθηκε το αποτέλεσμα της Ελληνικής Επανάστασης του 1821. Με δύο νέα Πρωτόκολλα της Συνδιάσκεψης του Λονδίνου του 1830, γνωστά ως “ερμηνευτικά”, την από 3-7-1832 Συνθήκη της Κωνσταντινούπολης, αλλά και το Πρωτόκολλο Οριοθεσίας Στερεάς και Νήσων, προσδιορίσθηκε η έκταση της ιδιωτικής και δημόσιας γαιοκτησίας στις περιοχές του νεοελληνικού κράτους, μεταξύ των οποίων και οι Κυκλάδες.[4]
Ως προς τα ευρισκόμενα στην Αττική, στην Εύβοια και σε τμήματα της Βοιωτίας και Φθιώτιδας οθωμανικά κτήματα, δεν μπορεί να γίνει λόγος για περιέλευσή τους στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου με το δικαίωμα του πολέμου (όπως στην Πελοπόννησο), αφού τα ανωτέρω παραχωρήθηκαν στο Ελληνικό Κράτος την 31-3-1833 με βάση την από 27-6/9-7-1832 Συνθήκη της Κωνσταντινουπόλεως και κατόπιν σχετικών συμφωνιών μεταξύ των ελληνικών και των τουρκικών αρχών (βλ. Ευθ. Κουρουσόπουλο ό.π. σελ. 153- 185 και 198, ΑΠ 309/2012 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑΘ 1162/2002 ό.π., 1518/2002 ό.π.).
Όσον αφορά στα Οθωμανικά κτήματα τα ευρισκόμενα κατά τον χρόνο διακήρυξης της ανεξαρτησίας του νέου ελληνικού κράτους (3-2-1830) εντός εδαφών τελούντων υπό τουρκική στρατιωτική κατοχή, αλλά εν συνεχεία παραχωρηθέντων, όσα από αυτά ανήκαν στο Οθωμανικό Δημόσιο(δημόσιες γαίες) περιήλθαν στο Ελληνικό Δημόσιο, ενώ όσα ανήκαν σε Οθωμανούς ιδιώτες, ως μουλκ, παρέμειναν στην ιδιοκτησία τους με δικαίωμα πώλησης τους εντός προθεσμίας. Περαιτέρω, όσον αφορά όσα ακίνητα βρίσκονταν είτε στην ελληνική είτε στην τουρκική ζώνη κατοχής, κατά την 3.2.1830, εκείνων των εδαφών που τελικά αποτέλεσαν το πρώτο ελληνικό κράτος και κατέχονταν από Έλληνες ιδιώτες με διάνοια κυρίου, έστω και με άκυρο κατά το οθωμανικό δίκαιο τίτλο, (ήτοι ταπί, χοτζέτι ή βουγιουρδί), αυτά αναγνωρίσθηκαν ως ανήκοντα στους τελευταίους.
Τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα επί των οθωμανικών γαιών αποδεικνύονταν με τους σχετικούς οθωμανικούς τίτλους, οι κυριότεροι των οποίων αναφέρονταν στα “ταπιά” και στα “χοτζέτια”. Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 1 του ΒΔ της 3/15.12.1833, 1 και 3 του ΒΔ της 17/29.11.1836, συνάγεται ότι για τις εδαφικές εκτάσεις, οι οποίες, κατά την έναρξη της ισχύος των εν λόγω ΒΔ, είχαν το χαρακτήρα λιβαδίου ή δάσους και για τις οποίες δεν είχαν αναγνωριστεί ιδιοκτησιακά δικαιώματα τρίτων, υπάρχει υπέρ του Δημοσίου τεκμήριο κυριότητας, το οποίο μπορούσε να ανατραπεί μόνον εφόσον αποδεικνυόταν 30ετής καλόπιστη νομή του τρίτου έως τις 11.9.1915 (ΑΠ 826/2018, ΑΠ 1392/2010). Εξάλλου, κατά το προϊσχύσαν δίκαιο και ειδικότερα, το άρθρο 2 § 1 του α.ν.1539/1938 “περί προστασίας των δημοσίων κτημάτων”, το άρθρο 16 του από 21.06/03.07.1837 νόμου “περί διακρίσεως κτημάτων”, τα οποία διατηρήθηκαν σε ισχύ με το άρθρο 53 του ΕισΝΑ.Κ., όπως και κατά το άρθρο 972 του ΑΚ, τα αδέσποτα ακίνητα, δηλαδή εκείνα, τα οποία μπορεί να εξουσιάσει ο άνθρωπος, αλλά δεν υπάρχει κύριος αυτών, ανήκουν στο Δημόσιο, έστω και αν επ` αυτών ουδεμία πράξη νομής ενήργησε. Το Δημόσιο, σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις, αποκτά πρωτοτύπως κυριότητα και συγχρόνως με την κυριότητα αποκτά αυτοδικαίως και τη νομή του ακινήτου, ανεξαρτήτως αν έλαβε τη φυσική εξουσία αυτού ή αν ενήργησε πάνω σ` αυτό πράξεις διακατοχής (ΑΠ 7/2019, ΑΠ 132/2000, ΑΠ 532/1980).
Σε βάρος του Δημοσίου ήταν δυνατόν να αποκτηθεί κυριότητα από ιδιώτη σε δημόσιο δάσος, ή λιβάδι όπως και σε κάθε άλλο δημόσιο κτήμα, σύμφωνα με το ισχύσαν, μέχρι την εισαγωγή του ΑΚ, βυζαντινορωμαϊκό δίκαιο, [ν.8 παρ.1 κωδ. (7.39), ν. 9 παρ.1 Πανδ. (50.14), ν. 2 παρ.20 Πανδ. (41.4), ν. 6 παρ.1 Πανδ. (44.3), ν. 76 παρ.1 Πανδ. (18.1), ν. 7 παρ.3 Πανδ. (23.3)], με έκτακτη χρησικτησία, προϋποθέσεις της οποίας ήταν η άσκηση νομής, έστω και χωρίς νόμιμο τίτλο, επί 30 τουλάχιστον χρόνια, με καλή πίστη και με δυνατότητα προσμέτρησης στον χρόνο νομής του χρησιδεσπόζοντος, του χρόνου όμοιας νομής του δικαιοπαρόχου του, εάν είχε γίνει με νόμιμο τρόπο καθολικός ή ειδικός διάδοχος αυτού, εφόσον, όμως, ο χρόνος της χρησικτησίας είχε συμπληρωθεί το αργότερο μέχρι και την 11.9.1915, όπως συνάγεται από τις προαναφερθείσες διατάξεις σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 18 και 21 του Ν. της 21.6/3.7.1837 «περί διακρίσεως δημοσίων κτημάτων», καθώς και από τις διατάξεις του Ν. ΔΞΗ΄/1912 «περί δικαιοστασίου», σε συνδυασμό με τα εκτελεστικά αυτού διατάγματα και με το άρθρο 21 του ν.δ. της 22.4/16.5.1926 «περί διοικητικής αποβολής από των κτημάτων της Αεροπορικής Αμύνης» (ΑΠ 279/2019, ΑΠ 850/2019, ΑΠ 7/2019, ΑΠ 8/2019, ΑΠ 826/2018, ΑΠ 1753/2017, ΑΠ 638/2016, ΑΠ 629/2016, ΑΠ 384/2014 ΕλλΔνη 2015, 705).[5]
Έλενα Ψαρρού
Δικηγόρος
[1] 182/2025 ΑΠ (NOMOS)
[2] 1870/2025 ΑΠ (NOMOS)
[3] 21/2024 ΑΠ (NOMOS)
[4] 1870/2025 ΑΠ (NOMOS)
[5] 25/2025 ΑΠ (NOMOS)